4 critères pour bien choisir votre résidence gérée
ImprimerAcheter un bien locatif dans une résidence services peut être une bonne stratégie pour gonfler ses revenus sans alourdir son impôt.
Une rentabilité nette annuelle de plus de 4%, des avantages fiscaux, pas de loyers impayés, pas de gestion locative... Sur le papier, l'investissement en résidence gérée a tout pour plaire. Pour bien investir en résidence services, il faut opérer un double choix : cibler le type de résidence que vous souhaitez acheter, puis sélectionner le bon produit en fonction d'une série de critères précis, que nous vous détaillons. Décryptage.
La demande locative
C'est le nerf de la guerre lorsqu'il s'agit d'investissement immobilier, quel qu'il soit. Pas de locataire, pas de loyer. En résidence services, la carence locative est d'autant plus dommageable que les charges liées aux services sont élevées... Le succès d'une résidence est évidemment lié à son taux d'occupation. Au critère fondamental de l'immobilier locatif classique qu'est l'emplacement s'ajoute ici une approche « utilisateur ». En clair, l'implantation de la résidence doit être en adéquation avec la clientèle de locataires visée.
La qualité de l'exploitant
Spécificité de ce type d'investissement, la gestion de la résidence toute entière est confiée non pas à une agence immobilière classique mais à un exploitant dédié, comme par exemple Réside Études. Il encaisse les loyers, entretient les parties communes, effectue les réparations, trouve des locataires, etc. L'investisseur ne s'occupe de rien et perçoit des loyers garantis nets de charges chaque mois ou chaque trimestre. Car l'exploitant s'engage à régler les loyers aux propriétaires via un bail commercial.
Le contrat de bail
Autre particularité : l’acheteur signe un bail commercial de neuf ans minimum avec l’exploitant. En contrepartie, l’investisseur est censé toucher un loyer net de charges garanti, même en l’absence de locataire. Mais, attention, « une très grande souplesse est laissée aux parties pour rédiger ce type de bail, à la différence d’un bail civil classique, prévient Antoine Tranchimand, associé du cabinet K&P Finance. Les baux sont très variables d’un exploitant à l’autre. Il faut donc bien les comparer. » Décortiquer le contrat est un préalable indispensable car vous êtes liés avec l’exploitant pendant au moins neuf ans !
Le rendement
Quel que soit le type de résidence, le marché offre aujourd’hui environ 4 % de rendement, net de charges. Ce qui est déjà significatif en comparaison de la rentabilité de l’immobilier classique, autour de 4 % aussi, mais brute ! Un rendement garanti trop élevé laisse présager que les loyers sont décorrélés du marché et que vous devrez faire face, tôt ou tard, à leur révision à la baisse.
(Investir, Sandra Mathorel, 9 novembre 2017)
NDLR :
Le Groupe Réside Études propose des résidences avec services de grande qualité situées sur des emplacements stratégiques. Leur taux d’occupation maximum permet ainsi de pérenniser l’investissement. Avec le Groupe Réside Études vous êtes libérés de toutes contraintes, puisqu’il gère directement tout ce qui concerne les questions administratives et les travaux de votre logement. De plus, jusqu’à 4,25 % (1) de revenus locatifs sont garantis et les loyers sont versés régulièrement, que le logement soit occupé ou non. Avec 28 ans d’expertise, le Groupe Réside Études gère plus de 27 000 logements et plus de 20 000 investisseurs privés lui font déjà confiance.
(1) Taux proposé au 01/11/2017, selon les stocks disponibles. Revenus nets de charges d’entretien, selon les conditions du bail commercial proposé par le Groupe Réside Études et ses filiales, hors impôts fonciers et taxe d’ordures ménagères, et dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
