Crédit immobilier : les points clefs sur lesquels négocier
ImprimerQuand vous négociez un crédit immobilier en vue d’acheter un logement, vous cherchez à obtenir le meilleur taux. Or, bien d’autres volets du prêt méritent d’être pris en compte.
Vous empruntez pour financer votre achat immobilier. Outre le taux du crédit, quels sont les points imposés par la banque prêteuse, mais que vous pouvez négocier afin d'obtenir les conditions les plus favorables ?
Assurance emprunteur
En dehors du taux du crédit, « l'assurance emprunteur figure en priorité de ce qui doit être négocié, estime Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis, car c'est le levier qui permet de rapporter le plus ». Elle représente en moyenne un tiers du coût global du crédit. Recourir à la délégation, c'est-à-dire souscrire à une assurance individuelle autre que le contrat groupe de la banque peut diviser le coût total de l'assurance par deux, voire par trois. Or, déplore Acecrédit.fr,
« seuls 12 % des emprunteurs choisissent cette option et réalisent ainsi des économies ».
La délégation est appropriée pour les jeunes primo-accédants, les non-fumeurs, les cadres, mais aussi, quel que soit leur âge, tous les assurés qui veulent des garanties plus larges. Tout le monde a intérêt à comparer pour avoir le choix à la fois sur les garanties et les tarifs, le contrat individuel étant très souvent supérieur au contrat groupe sur l'un ou l'autre aspect.
Domiciliation des revenus
Imposer la domiciliation de vos revenus bancaires dans l'établissement prêteur est une pratique largement répandue, sauf pour les banques en ligne. Une récente ordonnance, confirmée par un décret du 14 juin 2017 est venue l'encadrer. Pour les crédits souscrits à partir du 1er janvier 2018, la domiciliation ne pourra être imposée plus de dix ans. En échange de cette domiciliation, vous bénéficierez d'un avantage individualisé, soit un taux préférentiel pendant tout le crédit. C'est ce point précis que vous pouvez donc négocier.
Attention, si vous ne respectez pas votre engagement, la banque pourra supprimer la décote pour les échéances restantes. A l'inverse, une fois les dix ans passés, vous pourrez verser votre salaire ailleurs tout en gardant ce bonus jusqu'au remboursement intégral du prêt, sans pénalités.
Pénalités de remboursement anticipé
Si vous souhaitez revendre votre logement avant la fin de votre prêt, ou rembourser ce dernier plus rapidement, par exemple à l'occasion d'un héritage, vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé (on parle d'IRA), sauf dans trois cas spécifiques : changement de lieu de travail, décès, cessation forcée d'activité. Les IRA peuvent être dissuasives, vous avez donc intérêt à négocier pour en être exonérés totalement, ce qui est généralement automatique pour une revente au-delà de cinq ans.
Frais de dossier
C'est aussi le point fort des banques en ligne qui ne ponctionnent aucuns frais de dossier, alors que dans les établissements traditionnels il faut compter de 300 à 1000 euros en moyenne. Certains courtiers, souvent en ligne, ne demandent pas d'honoraires à leurs clients et se rémunèrent uniquement par les commissions que leur versent les banques partenaires. Quand des frais d'honoraires existent, ils correspondent en moyenne à 1 % du montant du prêt.
Transférabilité du prêt
Elle permet de conserver son crédit, alors que le bien est vendu, pour en acheter un autre. C'est une option particulièrement avantageuse à négocier. Car, au vu des niveaux toujours très bas des taux actuels, il est probable que dans quelques années les conditions d'emprunt immobilier à taux fixe ne soient plus aussi attrayantes.
(Les Echos, Anne-Sophie Vion, 29 juin 2017)
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