Devenir loueur en meublé non professionnel : ce qu'il faut savoir
ImprimerVous pouvez, en tant que particulier, louer des biens meublées sans avoir le statut de loueur professionnel. Les revenus tirés de cette activité seront alors imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Explications.
Qu'appelle-t-on une location meublée ?
Une location est dite location meublée dès lors que le logement loué est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante : cuisine équipée et en état de fonctionnement, salle de bain ou salle d'eau fonctionnelle, lit, penderie et divers meubles de rangement, tables, chaises, canapé, rideaux, etc. A noter que l'ameublement doit être proportionné à l'importance des lieux.
Le propriétaire qui opte pour ce type de location doit veiller à ce que cet ameublement ainsi que l'équipement ménager soient suffisants pour que le locataire puisse s'y installer en n'apportant pratiquement que ses seuls effets personnels.
Qui peut devenir loueur en meublé non professionnel ?
Depuis 2009 pour avoir la qualité de loueur professionnel il faut répondre à trois critères cumulatifs :
- un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ;
- les recettes annuelles tirées de l'activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 euros TTC par an ;
- ces recettes de location doivent excéder les revenus professionnels soumis à l'impôt sur le revenu du foyer fiscal.
Par opposition le loueur non professionnel est celui qui ne remplit pas l'une de ces conditions.
Les revenus de la location imposés au titre des BIC
Les revenus des locations meublées ou avec prestations sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre de l'imposition sur le revenu lorsqu'ils sont perçus par une personne physique et non au titre des revenus fonciers. Si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés (IS), c'est cet impôt qui est applicable.
La fiscalité LMNP est donc celle des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Les déficits subis par les loueurs en LMNP ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature au cours de l'année et des 10 années suivantes. Faute d'imputation dans le délai de 10 ans, les déficits sont définitivement perdus.
Les plus ou moins-values réalisées relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les biens loués avec le statut de LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l'ISF.
Le régime 'micro-BIC' applicable jusqu'à 32 600 euros
Le régime d'imposition des produits est déterminé d'après les critères propres à chacun de ces régimes : micro BIC, bénéfice réel, auto entrepreneur...
Comme tous les contribuables imposés dans la catégorie des BIC, le LMNP peut bénéficier du 'micro BIC', plus facile d'utilisation grâce à des obligations déclaratives allégées. Les recettes seront exonérées de TVA.
Le seuil maximum de recettes pour bénéficier de ce régime est fixé à 32 600 euros et il lui est octroyé un abattement de 50% (qui ne peut être inférieur à 305 euros) sur le chiffre d'affaires pour calculer le bénéfice imposable.
Si les recettes sont supérieures à 32 600 euros, c'est le régime du bénéfice réel qui est applicable : réel simplifié ou réel normal.
Un avantage fiscal pour les locations en résidences de services
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'un avantage fiscal qui est adossé à la loi LMNP. L'investissement des personnes physiques dans un bien immobilier dans des Résidences de Services (Résidence de tourisme, Résidence étudiant, Résidence seniors) permet une réduction d'impôt sur le revenu jusqu'au 31 décembre 2016.
Le dispositif offre un taux de réduction de 11%. La réduction est étalée sur 9 ans par parts égales. Pour en bénéficier l'investisseur doit s'engager à mettre en location le bien pendant une période minimale de 9 ans, par l'intermédiaire de l'exploitant de la résidence.
Cette réduction d'impôt est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros et est calculée sur le prix de revient des logements retenu dans une limite de 300 000 euros.
Le dispositif prévoit en même temps une récupération de la TVA sur la valeur totale de l'investissement.
VotreArgent.fr | 31/03/2014 | Caroline de Francqueville
