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Illustration: En revenus complémentaires, l’immobilier géré est imbattable.

21
mai
2013

En revenus complémentaires, l’immobilier géré est imbattable.

Le contexte économique, entre des taux d’intérêt bas et la prise en compte par les investisseurs de l’inflation, est favorable à l’investissement dans l’immobilier neuf. Surtout avec les différents dispositifs de réduction d’impôts mis en place : le Censi Bouvard, le LMNP et le Duflot …

Entre immobilier résidentiel et géré, les différentes possibilités correspondent à des objectifs patrimoniaux à long terme. Il convient avant toute chose de bien se renseigner sur les produits disponibles, car s’agissant d’immobilier, l’emplacement et le dynamisme du marché locatif visé restent des paramètres fondamentaux.

Au regard du contexte macroéconomique, investir dans l’immobilier garde aujourd’hui tout son sens. Les rendements y sont d’une façon générale assez attractifs par rapport à des produits financiers à niveau de risque équivalent. Qui plus est, le couple rendement/risque de l’immobilier est même dans une position assez favorable. En effet, comme les rendements sont très faibles d’une façon générale, les investisseurs réintègrent peu à peu l’inflation dans leurs paramètres de réflexion, et ce alors même qu’elle est plutôt faible. Car avec un rendement de 6% sur un produit financier et 2 points d’inflation, celui-ci ne rapporte de fait que 4% ; mais quand le rendement est de 2%, il ne rapporte plus rien.

L’immobilier a un grand avantage : ses revenus sont en grande partie indexés sur l’inflation. Les loyers, d’habitation comme commerciaux, progressent par contrat tous les ans ; sur de longues périodes, les études montrent qu’ils sont corrélés avec l’inflation, et contrebalancent de fait l’effet de l’inflation. Un phénomène d’autant plus intéressant quand les rendements sont faibles. Enfin, les taux d’intérêt sont très bas.

En outre, dans l’esprit des investisseurs, la crainte d’un risque systémique n’est pas écartée, voire s’est renforcée avec les récents événements chypriotes. On observe donc en ce moment une prime subjective à l’actif réel, et une érosion de la confiance dans le secteur financier. Par ailleurs, les investisseurs n’attendent plus de plus-values miraculeuses, mais ils regardent les rendements.

Cerise sur le gâteau, l’investissement immobilier bénéficie d’avantages fiscaux qui peuvent faire la différence. Le neuf est régulièrement favorisé par les dispositifs gouvernementaux, car cela représente une source d’emplois importante. Sans oublier qu’un secteur immobilier dynamique génère de la TVA et des emprunts… Du coup, les dispositifs couvrent à-peu-près tous les cas possibles.

Immobilier locatif et géré

Pour le neuf, il faut non seulement regarder l’implantation, mais aussi le marché. Préférer les villes où il existe une réelle demande locative, et surtout pas celles qui sont déjà remplies de résidences Scellier, de Robien ou Borloo, et où le marché est souvent saturé. Applicable à l’immobilier géré, l’autre principal dispositif sur l’immobilier neuf est le Censi Bouvard. Il offre 11% du montant de l’investissement – plafonné à 300 000?euros – de réduction d’impôt sur 9 ans, assorti de la récupération de la TVA. L’immobilier géré rapporte plus que le résidentiel : entre 3,5 et 4,5% nets en moyenne. Il concerne les résidences avec services, où une société opère les lieux et garantit par contrat un certain loyer.

“Il y a plusieurs marchés : les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, de tourisme, et  les résidences seniors. Elles sont toutes très intéressantes, mais encore une fois, ce qu’il faut voir aussi, c’est s’il y a un réel marché.” Inutile d’investir dans une résidence d’affaires dans une ville où il n’y a pas de business…
Dans le loueur meublé, le vrai risque se situe avec la gestion. Le bail commercial contracté avec le gestionnaire doit comporter certaines clauses ; par exemple, les travaux doivent être à la charge du gestionnaire.

L’immobilier géré peut également rentrer dans le cadre du dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui n’offre pas de réduction d’impôt mais un amortissement du bien et de certaines charges, permettant ainsi de dégager un revenu défiscalisé.

Un achat de bon sens

Comment arbitrer entre tous ces dispositifs ? Si l’on regarde par le rendement, aucun doute, mieux vaut porter son choix sur l’immobilier géré. Pour un objectif plus spéculatif – profiter de la hausse des prix de l’immobilier à la prochaine envolée – il vaut mieux faire de l’immobilier résidentiel. Ce dernier, acheté un bon prix, permettra de bénéficier de toutes les hausses. S’il est bien situé, le bien peut être revendu à sa valeur de marché à quelqu’un qui cherche une résidence principale sans être intéressé par le rendement.

L’immobilier géré, paradoxalement, est plus un placement de père de famille – même si le marché a tendance à le considérer plus risqué que le résidentiel, selon le raisonnement qu’il peut amener des TRI (Taux de Rentabilité Interne) plus élevés que le résidentiel.

Dans tous les cas, les avantages fiscaux ne doivent pas être le seul déterminant d’un investissement immobilier. “Quand je rencontre un client, avant que je l’oriente ou que je confirme l’orientation choisie, je demande à ce qu’on me définisse des objectifs précis”, explique  un conseiller en gestion de patrimoine On n’investit pas dans l’immobilier pour investir dans l’immobilier : derrière, il y a un projet. Cela peut être de se constituer un patrimoine, de capitaliser l’argent de ses impôts, de préparer un revenu complémentaire pour la retraite…

Une fois l’objectif précisé, le respect de quelques règles de base s’impose. Première d’entre elles : ce n’est pas parce que le bien vient avec une réduction d’impôt qu’il faut le surpayer. Les prix doivent intégrer la régulation du marché. Il existe une forte demande des acquéreurs en résidence principale, et un appétit des investisseurs ; sur le long terme, les besoins démographiques sur tous les secteurs d’activité iront croissants, que ce soit en matière d’immobilier résidentiel, pour les seniors, pour les étudiants, pour les touristes.

De même, la réduction d’impôt ne doit pas effacer l’importance du loyer. La location, c’est 60% de votre achat, car les revenus locatifs servent à rembourser l’emprunt contracté pour financer l’investissement. Du coup, l’emplacement reste plus que jamais un critère essentiel de décision. Et cela va plus loin que le quartier, il faut aussi se renseigner sur les projets de la commune : le PLU, les projets d’urbanisme, les nouveautés, les constructions de zones commerciales, d’écoles, le dynamisme économique de la commune…

En fait, si l’on veut résumer, il faut trouver le meilleur rapport qualité / prix / emplacement. Il y a peu de mauvais emplacements, mais il y a des mauvais rapports qualité / prix / emplacement. Et cela même dans une même ville.

(Le Nouvel Economiste-Jean-Marie Benoist -2 mai 2013)

NDLR : Reside Etudes propose des résidences dans des emplacements stratégiques et garantit les revenus locatifs par bail de 9 ans renouvelables. C’est la solution idéale pour investir en toute sécurité.

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