Immobilier : nouvelle baisse surprise des taux de crédit
ImprimerLes taux de crédit ont diminué à 1,31 % en moyenne en novembre.
La hausse pressentie par les courtiers n'a pas encore commencé.
Le crédit immobilier à contre-pied. Si certains professionnels du logement annoncent déjà une remontée des taux d'emprunt à partir de décembre, ce mouvement ne s'est pas encore enclenché. En novembre, le coût du crédit a même diminué. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d'emprunt (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1,31 % en moyenne, contre 1,33 % le mois précédent. Cette baisse est ininterrompue depuis l'automne 2015, chaque mois entraînant le crédit vers de nouveaux planchers historiques. Dans le même temps, les banques ont progressivement allongé les durées des crédits accordés, l'étalement du remboursement au-delà de 25 ans permettant logiquement à de jeunes ménages plus modestes de gagner en capacité d'emprunt. Là également, l'évolution a été assez rapide : les prêts de 25 ans et plus ont représenté 27,3 % de la production totale en novembre, soit 10 points de plus qu'en 2015 !
Mois après mois, les mêmes causes produisent les mêmes effets : les conditions de refinancement des banques restent extrêmement favorables, ce qui leur permet de prêter bon marché, tout en préservant leur marge. Par ailleurs, la baisse des taux a stimulé une féroce guerre commerciale entre établissements, qui se sont battus pour attirer les candidats à l'acquisition à coups d'offres difficiles à refuser. Mais aussi, depuis 2015, en débauchant des clients à la concurrence. Le stratagème est simple : profiter des taux bas pour proposer à un emprunteur de remplacer son premier prêt par un nouveau prêt à des conditions plus intéressantes. Dans ces conditions, gare à celui qui remonterait ses taux trop tôt ou trop rapidement : il se retrouverait rapidement hors course.
Fenêtre favorable
Pour les banques, cette frénésie est à double tranchant : d'un côté, elles ont atteint des niveaux de production de nouveaux prêts (en incluant les rachats) inédits depuis 2010. Elles ont ainsi prêté 200 milliards d'euros en 2015, une performance qui pourrait se reproduire cette année. A la fin septembre 2016, la production de nouveaux crédits à l'habitat atteignait ainsi déjà 163 milliards d'euros.
Mais de l'autre, les prêteurs gorgent leurs bilans de crédits accordés à très bon prix. Ainsi, le jour où la BCE ralentira ou interrompra sa politique monétaire accommodante, leurs coûts de financement augmenteront... alors que leur portefeuille de prêt ne générera plus que de maigres revenus. Ils cherchent donc à se protéger contre ce retournement dans la météo des taux. Parmi d'autres pare-feu, ils peuvent augmenter leurs tarifs... mais en veillant bien à ne pas tirer le premier pour ne pas perdre de clients. Après l'élection de Donald Trump, une fenêtre de hausse générale semblait s'être ouverte. L'argument ? Pour fixer leurs barèmes de crédit, les banques observent le niveau de l'OAT à 10 ans - le taux auquel la France emprunte sur cette durée. Il s'agit d'un indicateur du loyer de l'argent sur cette période : plus l'OAT est faible, plus les ressources à 10 ans que la banque devra trouver seront bon marché. Or cette jauge, encore à 0,11 % à la fin septembre, est brutalement remontée au-dessus de 0,70 % sur fond d'incertitudes politiques outre-Atlantique. De quoi alimenter une hausse des taux de crédit en décembre. A moins que la pression concurrentielle ne soit encore trop forte...
(Les Echos - Edouard Lederer - 5 Décembre 2016)
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