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Illustration: Impôts : comment déclarer les revenus d’un LMNP ?

23
mai
2013

Impôts : comment déclarer les revenus d’un LMNP ?

Pour les investisseurs dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) bénéficiant de la réduction d'impôt Censi Bouvard, certaines modalités spécifiques sont à connaître pour bien déclarer les revenus locatifs et profiter de l'avantage fiscal.


Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) régit spécifiquement les activités et la fiscalité des particuliers qui s'engagent dans l'immobilier locatif sans pour autant en faire une activité principale. Dans le cadre du LMNP, il est possible de bénéficier de la loi de défiscalisation Censi Bouvard. Prorogée jusqu'au 31 décembre 2016, elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% pour un investissement lancé en 2012 (25% en 2010, 18% en 2011) calculée dans la limite de 300 000 euros d'investissement.


Certaines conditions doivent être remplies pour jouir du statut LMNP. Ainsi, aucun membre du foyer fiscal ne doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur meublé. De même, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000 euros. Si c'est le cas, elles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le contribuable investisseur sera soumis au régime de la Location Meublée Professionnelle.

Déclaration des revenus locatifs : formulaire 2042 C PRO

Contrairement à un investisseur en loi Scellier qui déclare des revenus fonciers, l'investisseur en LMNP doit déclarer des revenus locatifs, car la location est meublée. Pour ce faire, il doit se référer non pas à la déclaration des revenus fonciers 2044 mais au formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C PRO, compris dans le 2042 C, et consacré à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées. Dans tous les cas, le cadre « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » est à remplir obligatoirement en page 1.
Les locations meublées non professionnelles peuvent être soumises à deux régimes fiscaux différents, en fonction du montant des revenus locatifs.

Régime micro-BIC ou micro-entreprise
Ce régime d'imposition s'applique aux locations rapportant moins de 32 600 euros de revenus par an. Le contribuable investisseur doit reporter le montant des revenus locatifs (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) dans les cases 5ND à 5PD, dans le cadre « Revenus des Locations Meublées Non Professionnelles ». Dans le cadre du régime micro-BIC (pour bénéfices industriels et commerciaux), un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l'administration fiscale sur ces revenus, au titre des charges et frais supportés par le contribuable.


Régime réel
Le régime réel s'applique d'office aux locations non professionnelles qui rapportent plus de 32 600 euros par an. Les investisseurs ayant perçu moins de 32 600 euros de recettes locatives peuvent cependant opter pour ce régime s'ils le souhaitent. Dans ce cas, ils doivent s'assurer que les frais et charges qu'ils ont supportés au titre de l'année d'imposition excèdent 50% de leurs revenus locatifs afin que l'option du régime réel leur soit plus profitable que l'abattement forfaitaire de 50%.


Les cases à remplir sont les suivantes :
- 5NA à 5PK pour indiquer les recettes locatives
- 5NY à 5PZ pour les déficits de 2012
- 5GA à 5GJ pour les déficits non imputés au titre des dix années précédentes

Les déficits liés à l'activité de Location Meublée Non Professionnelle peuvent uniquement être imputés sur les bénéfices tirés de cette même activité, sachant qu'ils sont reportables sur dix ans.

A savoir : l'administration fiscale met à la disposition des contribuables le formulaire 2041 GM afin d'expliciter les modalités déclaratives des Locations Meublées Non Professionnelles.

Loi Censi Bouvard : formulaire 2042 C

Pour les contribuables bénéficiant de la loi de défiscalisation Censi Bouvard pour l'investissement locatif, une autre démarche est à accomplir pour percevoir l'avantage fiscal. Sur le formulaire 2042 C, dans le cadre « Investissements destinés à la Location Meublée Non Professionnelle : loi Censi Bouvard », l'investisseur doit inscrire les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans renouvelables, de même que les investissements réalisés de 2009 à 2012 le cas échéant. Les contribuables concernés peuvent également inscrire les reports de réduction d'impôt dont ils n'ont pu bénéficier lors des années précédentes.

Le même plafonnement des niches fiscales est appliqué en Censi Bouvard et en Scellier. Ainsi, le plafond en vigueur en 2013 (10 000 euros par an et par foyer fiscal) ne s'applique pas aux investissements initiés lors des années précédentes.

Les plafonds en question s'établissent ainsi :
- 2009 : 25.000 euros et 10% du revenu imposable
- 2010 : 20.000 euros et 8% du revenu imposable
- 2011 : 18.000 euros et 6% du revenu imposable
- 2012 : 18.000 euros et 4% du revenu imposable

Les cas particuliers
Il existe plusieurs cas particuliers pour les Locations Meublées Non Professionnelles.


Location d'un meublé de tourisme, d'un gîte rural ou d'une chambre d'hôte

Pour ces locations, il existe un abattement spécifique sur les revenus locatifs de 71% qui s'applique du moment que les revenus locatifs n'excèdent pas 81 500 euros. Les revenus locatifs sont alors à renseigner dans les cases 5NG à 5PG du cadre « Revenus des Locations Meublées Non Professionnelles » de la 2042 C PRO.


Les deux cas de figure suivants concernent spécifiquement les agriculteurs relevant du régime réel : Si les locations sont déjà soumises aux prélèvements sociaux (15,5%), il faut alors remplir les cases 5NJ à 5PJ dans ce même cadre. Enfin, si les revenus locatifs excèdent le seuil de 81 500 euros, ils seront imposés au régime réel et pas au micro-BIC. De fait, l'abattement forfaitaire de 71% est remplacé par la déduction des frais et charges réellement supportés par le bailleur.


Location meublée d'une pièce de la résidence principale
Les contribuables qui louent une pièce de leur habitation principale peuvent bénéficier d'une exonération totale d'impôt sur les revenus qu'ils en tirent. Ils doivent cependant respecter plusieurs conditions :
- La pièce louée doit constituer la résidence principale du locataire
- Le loyer annuel par mètre carré ne doit pas excéder 177 euros en Ile-de-France et 129 euros dans le reste du pays
- L'entrée de la résidence principale doit être la même pour le locataire et le propriétaire



(Tout sur les impôts-Thibault Fingonnet-10 mai 2013)

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