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Illustration: L'investissement locatif défiscalisant en 2014

09
juil.
2014

L'investissement locatif défiscalisant en 2014

Le célèbre Duflot et le flexible LMNP font la course en tête, alors que le déficit foncier continue de séduire les hauts revenus.

Afin d’inciter les Français à investir dans l’immobilier locatif, tous les gouvernements mettent régulièrement en place des dispositifs de défiscalisation permettant aux contribuables qui achètent un bien immobilier pour le mettre en location, dans des conditions fixées par l’État, de bénéficier de réductions significatives du montant de leur impôt sur le revenu. Au Duflot, qui concerne des logements loués à un certain prix et dans certaines zones seulement, est venu s’ajouter le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), qui semble remporter un certain succès grâce à sa souplesse. Hors niches fiscales, le régime du déficit foncier reste avantageux pour le contribuable multipropriétaire fortement imposé, tandis que Malraux et monuments historiques concernent un type très particulier de logements. À chacun ses conditions, à chacun son public.

Le LMNP aurait-il détrôné le Duflot dans le cœur des investisseurs ? Longtemps privilégié par les contribuables désireux de se constituer un “capital-pierre” sans bénéficier d’un apport financier personnel suffisant, le dispositif dit de l’investissement locatif défiscalisé – connu et actualisé aujourd’hui sous le nom de loi Duflot –, qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu à acquitter chaque année, tend à céder la place au système LMNP, ou location meublée non professionnelle. Mis en place au cours des dernières années par l’administration fiscale, il offre en effet aux propriétaires immobiliers mettant en location des logements tout équipés, prêts à être habités, de bénéficier d’un régime fiscal qui peut s’avérer, dans certains cas, plus favorable que le dispositif traditionnel. Tel est, en tout cas, le constat que semblent faire cette année les services de la direction générale des finances publiques de Bercy, aux vues des déclarations de revenus 2013 qu’ils ont eu à traiter dans les premières semaines suivant la date limite de dépôt des formulaires.

Comment expliquer cette évolution ? Certainement par le fait que la loi Duflot, entrée en vigueur au 1er janvier 2013, vise à réduire – par nécessité de limiter l’impact des niches fiscales sur le niveau des recettes fiscales de l’État ? – l’éventail des possibilités offertes aux investisseurs potentiels par rapport au dispositif précédent de la loi Scellier qui a cessé de s’appliquer au 31 mars 2013.

Duflot, exigences renforcées, rendement sous condition

<…>

LMNP, la montée en puissance

Depuis 2 ou 3 ans, on assiste à une véritable montée en puissance de programmes immobiliers dits LMNP. Leur objet ? La construction de biens immobiliers neufs destinés à être loués meublés, et exploités sous forme de résidences de tourisme, de résidences étudiantes ou d’Ehpad (établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes). Ils sont ensuite vendus à des investisseurs privés qui doivent alors solliciter le statut de loueur meublé non professionnel. Deux conditions pour en bénéficier : retirer de son activité de location meublée, un revenu inférieur à 23 000?euros toutes taxes comprises par an, et représentant moins de 50?% de son revenu annuel global. À noter qu’au-dessus de ce seuil, et à condition de tirer plus de 50?% de ses revenus de ses locations meublées, l’investisseur pourra s’inscrire au RCS (registre du commerce et des sociétés) et revendiquer le statut de loueur meublé professionnel, qui est particulièrement intéressant.

Quant au statut LMNP, il permet de récupérer la TVA sur l’acquisition de son bien immobilier. À la condition toutefois que la résidence soit louée à un exploitant unique, et qu’elle offre à ses occupants au moins trois des quatre services suivants : l’accueil, le nettoyage régulier des locaux, le service du petit-déjeuner ou la fourniture de linge de maison. Il permet également de bénéficier de la déductibilité des frais d’acquisition, mais surtout, il répond au texte dit de l’amendement Censi-Bouvard, voté en 2011, qui permet aux investisseurs de choisir entre une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur acquisition, et un système classique d’amortissement de la valeur de leur bien. Comparable dans son esprit à la loi Duflot, la première option permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur neuf ans et représentant 11?% du montant total d’un investissement, dans la limite d’un plafond de 300 000?euros, soit 3 667?€ maximum par an.

Autre avantage : cette réduction peut se cumuler avec celle obtenue sur un autre bien. De plus, si la réduction excède le montant de l’impôt à acquitter, celle-ci est reportable jusqu’à la sixième année. La seconde option permet, elle, un amortissement linéaire sur une durée de 30 ans pour la part de l’investissement se rapportant aux murs, et de 5 à 7 ans pour la part se rapportant aux meubles, le terrain n’étant pas amortissable.
Amortissement ou défiscalisation ?

Laquelle choisir ? “Tout dépend évidemment de la situation fiscale générale du contribuable concerné, indique Matthias Velter. Mais notre expérience en la matière nous conduit à dire que, dans la plupart des cas, le système de l’amortissement génère un gain fiscal plus important que la réduction d’impôt option Censi-Bouvard.” Cela tient certainement au fait que les mécanismes de l’amortissement permettent de déduire du montant des loyers l’intégralité des charges d’exploitation, de reporter les amortissements sans aucune limitation de durée, de récupérer les amortissements différés au-delà de la durée du prêt, et donc de neutraliser fiscalement une partie des recettes locatives…

En tout cas, de nombreuses sociétés de promotion immobilière se sont lancées dans la construction de résidences éligibles au régime fiscal LMNP.


lenouveleconomiste.fr | 03/07/2014 | Didier Willot

NDLR : Depuis 25 ans, le concept d’investissement immobilier du Groupe Réside Études repose sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, et depuis quelques années vous pouvez aussi choisir les avantages de la Loi Censi-Bouvard lors de votre acquisition. Une équipe dédiée vous conseille dans la gestion des aspects juridiques, financiers et administratifs. Pour entrer en contact avec l’un de nos conseillers, cliquez ici

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