Les lois de défiscalisation
ImprimerLe moyen pour le gouvernement de relancer l'investissement locatif, et pour le contribuable d'endiguer l'inflation fiscale.
Tous les contribuables ont reçu cet automne leur feuille d’imposition et beaucoup d’entre eux ont pris la mesure des hausses d’impôts. Si le complément d’effort demandé aux citoyens les plus fortunés ne devrait pas poser débat, la grande majorité des contribuables s’apprête à voir baisser leur niveau de vie. Pour préserver son pouvoir d’achat, ou tout du moins limiter la casse, les assujettis à l’impôt disposent d’un outil efficace : la défiscalisation. Bien sûr, la carotte fiscale ne fait pas le placement, comme le répètent à juste titre les professionnels. Mais, sans se lancer dans des montages fiscaux complexes, investir dans l’immobilier tout en défiscalisant une partie de ses revenus n’est ni compliqué, ni immoral. Pour preuve, la récente révision de la loi Duflot, rebaptisée “Pinel”, pour inciter à investir dans le neuf, témoigne de la volonté de l’État d’attirer l’épargnant avec les charmes de la défiscalisation. Au regard du marasme de l’immobilier, les pouvoirs publics se sont rangés du côté de l’efficacité.
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De même, la chasse aux niches fiscales lancée depuis plusieurs années par les gouvernements successifs a finalement épargné le marché des résidences services pour personnes âgées. La loi Censi-Bouvard permet encore de réduire son impôt jusqu’à 33 000?euros sur 9 ans, tandis que le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre l’opportunité de gommer tout ou une partie de ses revenus locatifs. Là aussi, l’État a compris que les épargnants pouvaient être d’une aide précieuse pour faire sortir de terre les résidences étudiantes, seniors et autres Ehpad, qui manqueront de plus en plus cruellement à la France ces prochaines années.
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Pour profiter d’une réduction d’impôt dès l’an prochain, l’investissement dans l’immobilier apparaît donc très clairement comme l’une des solutions les plus avantageuses.
Résidences services, avantage aux seniors
Les professionnels du secteur sont unanimes : les résidences services continuent de rester une valeur sûre de la défiscalisation. Sous ce terme sont regroupées les résidences étudiantes, de tourisme, les Ehpad (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), les résidences seniors et d’affaires.
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La réduction Censi-Bouvard reste intéressante. L’investisseur acquiert un logement dans ces résidences sans se préoccuper de sa gestion, déléguée à un exploitant. La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans et plafonnée à 11?% de 300 000?euros d’investissement, soit 33 000?euros. Pour les investisseurs qui se trouvent dans les tranches d’imposition les plus élevées, il est toutefois recommandé d’abandonner la réduction d’impôt au profit de l’amortissement comptable du bien, immobilier et mobilier, de manière à réduire tout ou partie des loyers de la base imposable à l’impôt sur le revenu.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) classique est plus intéressant que le dispositif Censi-Bouvard, surtout sur une longue période. Mais certains clients préfèrent le Censi-Bouvard et son taux de défiscalisation de 11?%, suivant le vieil adage : ce qui est pris n’est plus à prendre.
Chaque type de résidence à ses qualités : L’Ehpad offre la meilleure rentabilité nette (entre 4?% et 5?%), tandis que la résidence étudiante présente le ticket d’entrée le plus faible (80 000?euros HT en moyenne pour un logement).
Le tourisme a, de son côté, un atout susceptible de faire la différence : l’investisseur peut négocier avec l’exploitant quelques semaines d’utilisation par an pour ses loisirs.
Depuis la crise de 2008, les promoteurs ont clairement délaissé les résidences tourismes, trop exposées à la conjoncture, au profit des résidences seniors, plus rentables et moins cycliques. “Nous mettons l’accent sur les résidences seniors en raison d’une part, du réel besoin à satisfaire sur ce marché, et d’autre part, de la maturité des autres marchés de résidence où l’offre et la demande s’approchent de l’équilibre dans certains secteurs”, explique Laurent Jourda, directeur du développement commercial-promotion du groupe Réside Études.
(Le Nouvel Economiste – 30-10-2014 - Pierre-Jean Leca)
