Où investir dans le Grand Paris ?
ImprimerL'arrivée de nouvelles lignes va doper les prix de l'immobilier autour des gares. Il est astucieux de s'y intéresser dès aujourd'hui pour un investissement locatif. Misez sur les villes du Grand Paris et profitez encore des prix attrayants. Tous nos conseils pour choisir la bonne implantation.
Temps de parcours divisés par deux
À l'horizon 2030, près de 1.300 communes d'Ile-de-France seront connectées les unes aux autres via un gigantesque réseau circulaire de métros automatiques autour de la capitale.
C'en sera donc fini des transports ferroviaires qui ne convergent que vers Paris, un réseau vieillissant et disposé en étoile qui ne facilite pas la vie et le travail.
Il faudra seulement trente-sept minutes pour aller de Champigny-sur-Marne à La Défense, contre une heure aujourd'hui, ou encore trente minutes de Villejuif à Saint-Denis, soit moitié moins de temps qu'actuellement. En prime, certaines lignes de métro déjà existantes seront prolongées, telles que la 11 ou la 14.
Le Grand Paris, c'est demain
Les échéances peuvent sembler lointaines, et, pourtant, l'implantation des nouvelles gares crée d'ores et déjà des opportunités d'achat intéressantes pour les investisseurs particuliers. D'autant que le prolongement de la ligne 14, au nord de la capitale, sera effectif dès 2019.
Certains promoteurs ont déjà lancé la construction de logements neufs, livrables dans un an ou deux.
Réhabilitation totale de quartiers
Evoqué en 2001, le Grand Paris Express, du nom du futur réseau, est enfin entré en phase opérationnelle. À Champigny-sur-Marne, à Châtillon ou encore à Maisons-Alfort, les travaux ont commencé. Le président du directoire de la Société du Grand Paris, Philippe Yvin, l'assure : « Les premières livraisons interviendront en 2022, entre Boulogne-Billancourt et Noisy-le-Grand, sur la ligne 15 Sud. »
Avant cela, dans seulement deux ans, Pont-Cardinet, Clichy et Saint-Ouen seront nouvellement desservis par le prolongement de la ligne 14 depuis la gare Saint-Lazare.
Le projet va modifier tout le paysage, tant par les transports que par la transformation immobilière, qui va donner une nouvelle vie urbaine à ces territoires. Les gares du Grand Paris ne seront pas de 'simples' gares. Entendez par là non pas des bâtiments de passage juste bons à drainer des voyageurs, mais, au contraire, des centres de vie agrémentés de commerces, de bureaux et d'équipements publics. C'est du moins ce que promettent, sur le papier, les projets sélectionnés dans le cadre de l'appel « Inventons la Métropole du Grand Paris ».
Le Grand Paris dans son ensemble est donc voulu comme une réhabilitation, voire une renaissance des quartiers où les gares seront implantées. D'où l'intérêt d'investir dans les mois qui viennent près de l'une d'elles, avant l'envolée des prix.
Un impact d'au moins 10 % sur les prix
Les prix de ces quartiers vont augmenter de 10 à 15 % quasiment dès l'ouverture de la station. À moyen terme, la plus-value pourrait même représenter de 20 à 40 % selon les villes. À titre d'exemple, Saint-Denis (93), qui connaît une importante transformation depuis les installations successives de plusieurs entreprises, a vu ses prix augmenter de 14 % en dix ans. En 2023, la gare de Saint-Denis-Pleyel sera le plus gros nœud d'interconnexions de la région. Il y a donc fort à parier que l'immobilier y prendra encore de la valeur (3.030 €/m2 en moyenne aujourd'hui dans l'ancien).
Des prix attractifs
Les prix des biens situés autour de la future gare sont encore abordables et le rendement intéressant : 3.621 €/m2 en moyenne, contre 3.903 €/m2 sur la ville, par exemple, pour Villejuif (rentabilité brute de 5,8 %) ou encore 3.300 €/m2 autour de la gare de Créteil-L'Echat, au lieu de 3.576 €/m2 sur la ville (taux de 6,4 %).
Notez qu'il n'est pas anormal que le prix moyen au mètre carré dans l'ancien autour de la future gare soit souvent inférieur à celui de la commune, celle-ci étant située, on l'a vu, dans un quartier à réhabiliter.
Pour acheter à Saint-Ouen, bientôt desservi par la 13 et la 14, il faut se dépêcher, car les prix ont augmenté de 5 % cette année. C'est la seule ville du Grand Paris où l'on ressent déjà une certaine tension immobilière. Pour les autres villes situées le long de la ligne 15 Sud, si l'on achète aujourd'hui un bien neuf livré dans deux ans, il est quasiment certain que la plus-value dix ans plus tard sera conséquente. La hausse annuelle de l'immobilier observée en 2016 est, en effet, davantage due à la bonne santé générale du marché qu'à la construction du futur métro du Grand Paris.
Il est, selon nous, en revanche, encore trop tôt pour s'intéresser aux villes dont la gare ne sera pas livrée avant 2024, hormis Massy, en pleine expansion et bénéficiant déjà d'un grand réseau de transport.
(Les Echos - Sandra Mathorel - 31 janvier 2017)
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