Pinel : les villes où ne pas investir
ImprimerLe Laboratoire de l’immobilier a publié la liste des 64 communes éligibles au dispositif Pinel, où des risques locatifs peuvent actuellement se présenter. Certaines communes sont à éviter, d’autres à surveiller.
Pour profiter de la réduction d’impôt loi Pinel, les particuliers se ruent sur l’immobilier neuf. La localisation du bien est primordiale. Certaines communes sont à éviter.
Stimulé par des taux au plus bas, l'investissement locatif privé dans le neuf ou assimilé, sous le régime dit « Pinel », connaît un franc succès. L'attrait fiscal de ce dispositif, qui vient d'être prorogé d'un an, jusqu'au 31 décembre 2017, dans le projet de loi de finances pour 2017, ne doit toutefois pas masquer les règles de prudence à observer avant d'investir.
64 communes à risque
Comme pour tout placement immobilier, la qualité de l'emplacement et l'état réel de la demande locative sont essentiels. Toutes les villes n'offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité. Le Laboratoire de l'immobilier, spécialiste de la sélection de programmes neufs, a publié la liste des 64 communes éligibles au dispositif Pinel, où des risques locatifs peuvent actuellement se présenter. Certaines sont à éviter, d'autres à surveiller (voir ci-contre). Pour établir cette liste, l'organisme a croisé plusieurs critères quantitatifs et qualitatifs.
« Nous mettons en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux, qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B1 et B2 de bénéficier du dispositif Pinel, alerte le Laboratoire de l'immobilier. En effet, toutes ces communes ne présentent pas les signes habituels d'une pénurie de logements tels qu'un faible taux de vacance, une forte évolution du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Certaines, au contraire, disposent d'une offre de logements abondante, voire excessive. »
Une liste de « principes de précaution »
L'expert incite à la prudence sur des villes des zones B1 (17 agglomérations) et B2 (47), qu'il qualifie de « marchés sous-tendus, et donc à risque... » La liste fait aussi office de « principes de précaution pour des investisseurs peu avertis et motivés par la réduction d'impôt », explique Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l'immobilier.
Le groupe des villes « à éviter » combine différents points noirs comme un taux de vacance élevé (entre 9 % et 20 % contre 7,7 %, en moyenne, en France), une évolution démographique défavorable et un rythme de construction de logements neufs soutenu ou qui s'accélère. Toutes les villes étiquetées « à éviter » ne sont pas forcément les plus mal notées sur tous les critères.
A Saint-Etienne, le taux de vacance est très élevé (11,7 %), le ratio nouveaux ménages/nouveaux logements, correct, de 1,31 %, mais la population est en recul (-4,5 % entre 1999 et 2013) tandis que la ville continue à enregistrer un rythme de constructions neuves soutenu.
D'autres villes, pourtant mieux-disantes sur les critères précités (elles figurent dans une fourchette comprise entre 7,7 % et 14,3 % du point de vue du taux de vacance), ne réunissent néanmoins pas assez de qualités pour être recommandées aux investisseurs. Elles sont alors classées dans la catégorie « à surveiller ».
Analyse fine
Concernant la liste de 64 communes, Franck Vignaud apporte la nuance suivante : « Ces recommandations prévalent à l'échelle de l'agglomération, mais une petite opération bien placée en hypercentre (produit rare...) peut s'avérer pertinente même sur un marché détendu ; ce type d'investissement nécessite toutefois une analyse plus fine et une bonne connaissance du marché immobilier, souvent réservées aux investisseurs les plus expérimentés. »
Au demeurant, rassure le spécialiste, le zonage Pinel est « cohérent dans son ensemble ». Les indicateurs des agglomérations qui figurent dans les zones A bis et A, les plus tendues, « confirment la persistance d'un manque de logements. Il n'y a donc pas d'alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l'offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste », analyse Franck Vignaud.
(Les Échos – Anne-Sophie Vion – 13 octobre 2016)
