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Illustration: Redevables de l'IFI, c'est au 1er janvier que tout se joue

13
déc.
2017

Redevables de l'IFI, c'est au 1er janvier que tout se joue

Une mauvaise évaluation d'un bien immobilier peut vite conduire à un redressement fiscal. Mode d'emploi pour éviter les mauvaises surprises.


Chaque année, tout contribuable dont le patrimoine immobilier atteint 1 300 000 euros doit l'évaluer au 1er janvier pour connaître le montant à déclarer à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière, l'ISF version Macron), en mai ou juin suivant. Une évaluation contraignante mais indispensable sous peine d'encourir les foudres de l'administration fiscale qui n'hésite pas, en cas de sous-évaluation manifeste ou dénuée de tout fondement à appliquer des pénalités de 0,40% par mois et une majoration de 40% de l'impôt à payer. 

Des rénovations susceptibles d'entraîner des plus-values

C'est au contribuable d'établir, sous sa responsabilité, la valeur de chaque bien immobilier détenu. La valeur du bien correspond au prix du marché, selon la loi de l'offre et de la demande. On peut demander une évaluation à un notaire ou un agent immobilier qui connaît le marché local. Le contribuable peut également se connecter au service PATRIM, établi par l'administration fiscale. Il
 donnera, en fonction des critères déclarés, les prix de vente de biens jugés similaires ou tout du moins, comparables. Autre possibilité: consulter le baromètre immobilier des notaires pour la province ou le site Paris notaires pour Paris et l'Ile-de-France.

Mais cela ne dispense en rien d'adapter la valeur en fonction des critères propres au bien: ainsi, à logement équivalent, un dernier étage vaudra plus cher qu'un rez-de-chaussée, un logement rénové et isolé a plus de valeur que le même avant travaux... 

Si ce bien a déjà été déclaré à l'ISF, le contribuable peut reprendre l'évaluation antérieure et la corriger des données de marché (hausse, baisse), sauf si ce bien a été profondément modifié en cours d'année: rénovation, surélévation... qui lui confère une plus-value ou à contrario, dégradation, perte de vue, nouvelle nuisance sonore qui génère une décote. Il faudra alors le faire de nouveau évaluer par un professionnel.

Valeur au 1er janvier

La valeur retenue pour l'établissement de l'impôt est celle du 1er janvier de chaque année. Aucune modification de valeur, que ce soit à la hausse ou à la baisse, n'est prise en compte entre ce 1er janvier et la date du paiement de l'impôt en mai ou juin de la même année. Par exemple, un contribuable a fait poser une toiture neuve en mars 2017. Pour l'ISF payé en juin 2017, il a déclaré la valeur du bien au 1er janvier 2017 avant travaux. Ce n'est que pour l'IFI 2018 qu'il devra en tenir compte et rectifier son évaluation au 1er janvier 2018. 

(l’Express, Dominique de Noronha, 23 novembre 2017)


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(1) Taux proposé au 01/12/2017, selon les stocks disponibles. Revenus nets de charges d’entretien, selon les conditions du bail commercial proposé par le Groupe Réside Études et ses filiales, hors impôts fonciers et taxe d’ordures ménagères, et dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

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