Résidences étudiantes : 7 clés pour investir
ImprimerLa pénurie de logements étudiants renforce l’attrait d’un investissement dans une résidence spécialisée. Voici nos conseils pour en profiter dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, qui court jusqu’au 31 décembre 2016.
Percevoir des revenus réguliers et garantis, s’affranchir des embarras de la gestion, récupérer la TVA et réduire chaque année ses impôts : à n’en pas douter, ¬investir dans une résidence étudiante a de quoi séduire. Alors que la France compte 2,4 millions d’inscrits dans l’enseignement supérieur, son parc de logements étudiants est limité à 340.000, dont la moitié est gérée par les Crous (cen¬tres régionaux des œuvres universitaires et scolaires), soit un rapport de un à sept!
C’est dire si la recherche d’un logement dans une ville universitaire relève souvent de la gageure.?En témoignent les files de candidats croisées lors d’un rendez-vous dans une agence.
Certes, la ministre de l’Enseignement supérieur a confirmé l’an dernier que le gouvernement s’était engagé à créer 40.000 logements en cinq ans et à mettre en place un dispositif de caution locative. Il n’empêche que le déséquilibre persistant entre l’offre et la demande – plus de 2,5 millions d’étudiants sont attendus à l’horizon 2021 – montre que l’investissement dans une ¬résidence spécialisée est plus que jamais digne d’intérêt. À condition bien sûr de faire preuve de discernement.
1 - INVESTISSEZ SUR LA DURÉE
Investir dans une résidence avec services pour étudiants ne peut se concevoir que dans la durée, ne serait-ce que pour bénéficier des avantages fiscaux. Le dispositif Censi-Bouvard impose d’acheter le logement neuf et meublé et de le louer pour au moins neuf ans, tout comme le régime Duflot. En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % du montant hors taxes de son investissement dans la limi¬te de 300.000 euros (hors prix du mobilier), ce qui revient à une économie d’impôt maximale de 33.000 euros.
Par ailleurs, en adoptant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et en signant un bail avec l’exploitant de la résidence, le propriétaire récupère le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes (généralement dans les trois à six mois qui suivent la mise en exploitation). Le logement doit alors être exploité pendant vingt ans. En cas de revente, la TVA à 20 % devra être remboursée au prorata des années restant à courir jusqu’au terme.
2 - CIBLEZ LES PÔLES DYNAMIQUES
Toutes les régions de France sont dotées d’universités, de classes préparatoires, de sections de techniciens supérieurs, d’IUT et d’écoles d’ingénieurs. Mais certaines souffrent plus que d’autres d’une pénurie de logements étudiants. Six régions doivent être visées en priorité : l’Île-de-France (qui comptait 635.553 étudiants en 2013, soit le quart des effectifs), l’Aqui¬taine (111.607), Pro¬vence-Alpes-Côte-d’Azur (155.847), Rhône-¬Alpes (255.130), Midi-Pyrénées (121.887) et le Nord-Pas-de-Calais (163.561).
Ces territoires sont d’ailleurs ciblés par le gouvernement, car c’est « là où le déficit de logements par rapport au nombre d’étudiants est le plus fort ». Il faut donc viser Paris, Bordeaux, Marseille, Aix-en-Provence, Toulouse, Lyon et Lille, sans oublier les pôles d’attractivité qui gravitent autour de ces métropoles, comme Cachan, Créteil, Orsay ou Versailles, en Île-de-France. D’autant que le dispositif Censi-Bouvard n’est pas soumis aux contraintes du zonage ni au plafonnement des loyers.
3 - VEILLEZ À LA QUALITÉ DE L'EMPLACEMENT
En matière d’investissement locatif, l’emplacement demeure le paramètre clé. Et ce type de résidence ne déroge pas à la règle. Après avoir ciblé le territoire, il convient de porter attention à l’adresse du programme. Pour séduire, la résidence doit se situer près d’un campus, d’une grande école ou, à défaut, à moins de 500 mètres d’un transport en commun, qui emmènera l’étudiant en un quart d’heure maximum sur les lieux de transmission du savoir. Car son temps est précieux et les détenteurs d’un véhicule reste l’exception. Cette proximité vaut pour les commerces, les loisirs et les équipements sportifs.
Veillez donc à la qualité de l’emplacement, qui conditionnera le montant du loyer et la valeur du bien à la revente, mais aussi à celle des prestations. En tout état de cause, la résidence doit proposer trois des quatre services hôteliers : réception, petit déjeuner, nettoyage des locaux et entretien du linge. Ce qui n’exclut pas des salles de travail, un réseau Internet, un emplacement pour le stationnement des vélos, etc. Bref, tout ce qui facilite la vie des étudiants.
4 - VÉRIFIEZ LA SOLIDITÉ DU GESTIONNAIRE
C’est une condition sine qua non : pour profiter des avantages fiscaux, le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence, comme le précise l’article 199 sexvicies du Code général des impôts. Et ce, dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (Véfa).
En d’autres termes, il faut signer un bail commercial avec la société de gestion qui se chargera de l’exploitation au quotidien, mais également de l’organisation des visites, de la rédac¬tion des actes, de la perception des loyers, du suivi des relances et des éventuels impayés. Il n’est en effet pas question de gérer en direct son acquisition.
Cette gestion clés en main assortie d’un rendement garanti, moyennant une commission supérieure à 10 %, est une sécurité, mais aussi un risque. Car le propriétaire est pieds et poings liés sur une longue période.
5 - ATTENTION AUX MIROIRS AUX ALOUETTES
En matière de placement, il faut se méfier des promesses de rendement, a fortiori dans le domaine des résidences avec services. Un vendeur qui garantit un rendement net annuel supérieur à 6 % aura du mal à tenir ses engagements. D’autant que la commission de gestion réduira proportionnellement la rentabilité. Si la promesse est à deux chiffres, il conviendra de redoubler d’attention ! L’Autorité des marchés financiers (AMF) le rappelle régulièrement : “Aucun discours commercial ne doit faire oublier qu’il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé.”
Le retour sur investissement dépend de l’emplacement, des prestations offertes et du prix payé.
6 - ACHETEZ DE PRÉFERÉNCE À CRÉDIT
Dans les résidences étudiantes, les surfaces des studios varient en moyenne entre 18 et 22 mètres carrés. On peut donc investir dans un programme en province avec un budget inférieur à 100.000 eu¬ros. À l’heure où les taux des prêts se situent à moins de 3 % sur dix-sept ans (hors assurances), il est intéressant de recourir à l’emprunt. Par ce biais, les intérêts se déduiront des loyers, qui seront ainsi défiscalisés. Autrement dit, l’endettement permettra de gommer les revenus issus des loyers, alors que si vous payez cash, ces revenus seront soumis à l’impôt sur le revenu, au taux marginal du propriétaire (30 %, 41 % ou 45 %).
Si le prix minimum est modeste, le dispositif Censi-Bouvard permet néanmoins d’acquérir plusieurs logements par an, dans la limite de 300.000 euros, pour optimiser la réduction d’impôt. Atten¬tion, elle est prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
7 - PROFITEZ DES AVANTAGES FISCAUX
Investir dans une résidence étudiante permet de profiter d’une série d’avantages fiscaux, mais ces derniers ne doivent en aucun cas être la motivation première. Les revenus issus des loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. À ce titre, et dès lors que vous entendez récupérer la TVA, vous devez vous placer sous le régime du bénéfice réel (et non du micro-BIC). Le revenu net imposable est alors déterminé en déduisant les frais et charges supportés, comme les intérêts d’emprunt. Et si ces derniers sont supérieurs aux loyers perçus, un déficit sera constaté (et reportable) et les revenus ne seront pas imposables.
Au surplus, l’investisseur peut choisir entre une réduction d’impôts étalée sur neuf ans égale à 11 % du montant hors taxes dans la limite de 300.000 euros, hors prix du mobilier, et l’amortissement du bien (sur une durée de vingt-cinq à trente ans). Ces deux options ne sont pas cumulables. Tout dépend de votre situation fiscale personnelle et des conditions de -financement. Dans la plupart des cas, il est plus intéressant d’opter pour l’amortissement, qui engendre un gain fiscal plus élevé.
(Le Revenu | Alain Vernes | 13-09-2014)
NDLR : Depuis plus de 25 ans, le Groupe Réside Études propose des résidences étudiantes de grande qualité situées sur des emplacements stratégiques pour pérenniser l’investissement. Le Groupe Réside Études dispose d’un parc de plus de 170 résidences, dont plus de 80 pour les étudiants.
Le plus du Groupe est la gestion garantie des revenus locatifs protégeant parfaitement les propriétaires de tous les risques : les loyers sont versés régulièrement conformément au bail de neuf ans signé avec le Groupe Réside Études.
