Résidences étudiants : faites les bons choix
ImprimerL’investissement dans un studio ou un deux-pièces est un placement a priori simple et accessible. Mais des précautions s’imposent pour ne pas se tromper.
Investir dans une résidence étudiants, pour sa retraite ou pour générer des revenus complémentaires, reste un bon plan. À condition de se poser les bonnes questions, de choisir le bon gestionnaire et de faire les justes arbitrages. « Il faut bien étudier les fondamentaux du marché, vérifier que les niveaux de loyers ne soient pas éloignés de la réalité. La qualité du preneur, c'est-à-dire celui qui va payer les loyers, est fondamentale. Dispose-t-il par exemple d’un marché de revente ? Il faut étudier en outre les clauses du bail : à qui incombent les charges d’entretien, les remises en état, le changement du mobilier ? », souligne Gilles Etienne, membre du directoire de Cyrus Conseil.
Sur le papier, le principe de l’investissement étudiant offre de multiples avantages et une grande simplicité. L’investisseur achète une petite surface (en général un studio ou un deux-pièces) dans une résidence étudiants avec services et en confie la location à un gestionnaire par bail commercial de neuf ans. A ce dernier de trouver des locataires, d’entretenir le bien et de verser à l’investisseur un loyer garanti. Le ticket d’entrée pour ce type de bien est relativement modeste (entre 80 et 120 000 euros).
Plusieurs avantages fiscaux restent attachés à cet investissement, même si les dernières réformes ont eu tendance à les rogner : récupération de la TVA sur l’achat (à condition de conserver le bien pendant vingt ans), bénéfice du régime Censi-Bouvard, soit une réduction d’impôt de 11% sur le montant HT dans la limite de 300 000 euros, répartie sur neuf ans. Quant à la rentabilité, elle oscille autour de 3 ,5 à 4% net par an (hors fiscalité Bouvard), à condition que le loyer demandé par le gestionnaire soit en cohérence avec l’environnement économique et le budget des étudiants.
« C’est un produit d’investissement qui convient parfaitement à la préparation de la retraite, avec des revenus récurrents et la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier, sans effort d’épargne excessif », explique Philippe Nicolet, PDG de Réside Études, l’un des poids lourds du secteur avec 83 résidences et plus de 15 000 biens loués. En 2013, il a livré 350 appartements et est en cours de commercialisation de deux programmes en région parisienne, (Rosny-Sous Bois et Saint-Quentin-en-Yvelines) et à Nice, pour un total de 600 lots.
Quelques précautions essentielles sont toutefois à prendre pour réussir son investissement (et sa sortie éventuelle du dispositif). « La proximité d’un campus étudiant n’est pas un critère suffisant. Il est essentiel d’évaluer la possibilité de recycler la résidence en logement, dans le cas, par exemple, où une université déménagerait. Il faut aussi que la résidence se trouve à proximité de moyen de transport ou d’un quartier animé, car les jeunes sont attachés à la vie étudiante. Pour toutes ces raisons, nous refusons beaucoup de projets », met en garde Daniel Znaty, directeur immobilier chez UFF. « Priorité donc aux grandes agglomérations, la région parisienne bien sûr, mais aussi Lille, Nantes, Bordeaux ou Nice. Gare en revanche aux petites villes universitaires qui accueillent quelques centaines d’étudiants et qui peuvent du jour au lendemain fermer des antennes et arrêter des enseignements », rappelle Philippe Nicolet.
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Le Figaro | Christine Lagoutte | 26 Mars 2014
