Réussir son investissement locatif : trois éléments clés
ImprimerAcheter un bien dans le but de le louer reste un excellent placement. Cependant il faut connaitre quelques règles simples afin de faire le bon choix. Les explications et conseils de Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier.
1er élément : l’emplacement
C’est un des éléments si ce n’est l’élément le plus important à prendre en compte dans votre projet. En effet, un investissement locatif ne sera rentable et ne vous donnera satisfaction que si le bien est loué. Evidemment me répondrez-vous ? Certes mais cela mérite d’être répété car beaucoup de sirènes «ultra-défiscalisantes» peuvent avoir tendance à laisser légèrement de côté ce critère…
Au-delà de l’effet «moins d’impôts», il faut avoir en tête que votre futur bien doit répondre à une demande. Si vous achetez dans une ville dynamique où la demande locative est forte, aucun risque ; en revanche si vous décidez d’investir sur une promesse «défiscalisante» alléchante mais sans réelle connaissance du marché et de la demande locative, faites attention, vous pourriez être déçus.
Second élément : le financement
Sachez-le, il est toujours plus avantageux d’emprunter pour financer un investissement locatif même si vous disposez du cash et ce pour plusieurs raisons : Tout d’abord, parce que vous allez garder votre épargne disponible et dans le cas où la valeur du bien que vous avez choisi venait à baisser dans les années futures, vous n’aurez pas perdu d’argent.
Deuxièmement, vous vous protégez grâce à l’emprunt, car lors de la mise en place de votre crédit, vous aurez à souscrire une assurance dite assurance du crédit qui vous couvrira à minima en cas de décès et jusqu’à un certain âge en invalidité et incapacité temporaire de travail. Qu’est-ce que cela signifie ? Cela veut dire qu’en cas de décès et selon votre degré de couverture, votre conjoint ou vos héritiers n’auront pas à prendre le relais sur le remboursement du crédit qui sera intégralement ou pour moitié pris en charge par l’assurance.
Si vous ne disposez pas de la somme requise pour effectuer votre acquisition, le crédit va vous permettre de devenir propriétaire sans risque, et l’immobilier est pratiquement le seul placement pour lesquels les banques vous prêteront. Le crédit est également l’outil pour réduire vos impôts, en effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos impôts, notamment en début de prêt où la part des intérêts représente la plus grosse part du remboursement mensuel et ceci est valable pour les locations vides comme meublées.
Pour financer un investissement locatif vous disposez de plusieurs types de crédit : le crédit immobilier amortissable classique (vous remboursez tous les mois à la fois des intérêts et du capital), et le crédit in fine qui vous permet de placer sur une assurance vie par exemple une partie du montant de la somme empruntée et de ne payer tous les mois que les intérêts en épargnant la somme correspondant au capital amorti. Les intérêts d’emprunt sont alors également déduits des revenus.
Dernier élément : le taux du crédit et sa durée
Sachez tout d’abord que plus la durée sera courte, plus le taux sera bas mais plus la mensualité de crédit à rembourser sera élevée. Si sur le papier, cette solution semble être la meilleure, dans le cas d’un investissement locatif ce ne sera pas forcément le cas ; en effet, le choix dépendra principalement de vos revenus, de votre taux d’endettement au moment de la signature du crédit mais également de votre objectif fiscal.
Vous pouvez en effet avoir tout intérêt à opter pour une durée plus longue avec un taux plus élevé afin de maximiser le montant des intérêts d’une part et donner un peu plus d’air à votre trésorerie ; car souvent le montant du loyer ne couvre pas la totalité de la mensualité de crédit et vous devrez donc consacrer chaque mois une certaine somme à votre investissement. Il faut donc tenir compte de cet effort d’épargne dans vos calculs financiers.
Pour terminer sachez que le taux du crédit consenti par les banques pour les investissements locatifs se situe en règle générale 10 à 20 points au-dessus des taux accordés pour le financement d’une résidence principale.
(Le Revenu, Maël Bernier, 12 juillet 2017)
NDLR :
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