ET SI L’IMMOBILIER LOCATIF NEUF AVAIT PLUS D’UN ATOUT DANS SON SAC !

ET SI L’IMMOBILIER LOCATIF NEUF AVAIT PLUS D’UN ATOUT DANS SON SAC !
Vendredi 22 juillet 2022

Alors que la « valeur verte » des biens les plus récents ne cesse de progresser, les résidences neuves en immobilier géré multiplient les atouts pour l’investisseur.

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LE BILLET RÉSIDE ÉTUDES

Mis à jour le 22.07.2022 à 12H30

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500.000: c’est le nombre de logements neufs nécessaires chaque année pour répondre aux besoins de la population française[1].

Car le seul parc immobilier ancien ne permettra pas de faire face aux enjeux démographiques, sociétaux et écologiques en cours et à venir dans l’hexagone.

Au-delà d’une question d’accroissement des capacités, l’immobilier neuf dispose aussi d’atouts majeurs sur le plan économique, notamment en anticipation des futurs enjeux de « valeur verte »

À condition d’opter pour le bon dispositif, ces attraits sont encore majorés en tant qu’investisseur dans le parc locatif, tant en matière fiscale que patrimoniale.

MALGRÉ L’ARGUMENT « PRIX » DE L’ANCIEN, L’IMMOBILIER NEUF S’AVÈRE RAPIDEMENT PLUS INTÉRESSANT, NOTAMMENT DU FAIT DE SA « VALEUR VERTE »

Les nombreux frais incombant à l’immobilier ancien viennent gommer son différentiel tarifaire avec le neuf. Outre les coûts immédiats, le neuf fait surtout bénéficier ses propriétaires d’une « valeur verte » qui pénalisera les biens les moins récents de façon exponentielle.

De prime abord, l’immobilier ancien peut paraître plus intéressant à l’achat avec des prix de 10 à 15 % moins élevés qu’en neuf[2]

Bien qu’indéniable, cet argument « prix » se voit pourtant desservi par plusieurs éléments, tant au moment de l’acquisition qu’à plus long terme.

Ainsi, en termes de frais de notaire, le coût facial d’un bien ancien est « majoré » de 8 à 10 %, selon les départements alors qu’il est ramené dans une fourchette de 2 à 4 % dans le cas du neuf.

À titre d’exemple, un bien neuf situé en Seine-et-Marne (77) d’une valeur de 200.000 € et financé à crédit avec une garantie hypothécaire[3] verra l’ensemble des frais s’élever à 8.000 €, soit 4 % du prix d’acquisition.

Pour un bien ancien de même valeur situé dans le même département, ce coût s’élèvera à 16.900 €, soit 8,45 % de son prix d’acquisition[4].

Ce rééquilibrage tarifaire immédiat verra même la balance pencher en faveur du bien neuf au fil des ans du fait de ses critères de conception-construction.

LES CRITÈRES ET GARANTIES PROPRES À L’IMMOBILIER NEUF VIENNENT ENCORE MAJORER SA VALEUR NETTE AU FIL DES ANNÉES

La différence résiduelle de coût entre neuf et ancien sera en effet largement gommée au fil des années compte tenu de frais bien moindres sur des habitats récents.

Le 1er atout du neuf est en effet de faire bénéficier ses acquéreurs de la garantie décennale[5] couvrant toute malfaçon ou désordre affectant la solidité du logement.

Là où des dommages nécessitant de lourds travaux seront à la charge du propriétaire d’un bien ancien, ceux-ci seront pris en charge par l’assurance du constructeur pour un bien neuf. Cette garantie permet notamment, et sans recherche de responsabilité, de rembourser ou d’exécuter les réparations sur :

  • Les éléments de fondation, d’ossature, de viabilité et de voirie
  • Les ouvrages d’équipement indissociables du bâtiment (huisseries, canalisations, installations électriques encastrées, etc)
  • Outre le fait de ne pas avoir à provisionner d’importants travaux durant les 10 premières années, l’acquéreur d’un bien neuf peut surtout compter sur sa « valeur verte[6]»!

En effet, qu’il s’agisse de normes de sécurité, de confort ou de performances énergétiques, les contraintes actuelles de conception-construction[7] vont progressivement creuser une marge entre biens neufs et anciens.

Cet écart a d’ores et déjà un impact considérable sur la valeur de revente de biens anciens dont les propriétaires ne peuvent effectuer les travaux de rénovation nécessaires.

À CONDITION D’OPTER POUR LE BON DISPOSITIF, INVESTIR DANS UN BIEN LOCATIF NEUF REVÊT ENCORE PLUS D’INTÉRÊT DANS UN OBJECTIF PATRIMONIAL DE LONG TERME.

La « valeur verte » du neuf est encore plus importante dans le cas d’un investissement locatif. Facilitant la prise à bail, ces biens répondent qui plus est à un large éventail de besoins patrimoniaux.

Disposer d’un patrimoine conforme aux dernières normes techniques et environnementales est devenu l’un des atouts majeurs du neuf… en tant qu’investisseur !

En effet, les nouvelles réglementations ne permettront plus aux bailleurs de logements considérés comme des « passoires thermiques[8]» de les louer à compter de 2025.

De plus en plus rares[9], ces logements « vertueux » seront pourtant les plus recherchés par des locataires soucieux de maîtriser des dépenses énergétiques touchées par une forte inflation.

Qui plus est, au-delà d’être moins gourmands en entretien et en factures d’énergie, les biens neufs en résidences gérées donnent accès à l’un des statuts fiscaux les plus recherchés par les investisseurs : celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Bien que moins connu que d’autres dispositifs d’incitation à l’investissement en immobilier locatif neuf, ce dernier n’impose pas de contraintes en termes de plafonnement de loyers ou de revenus des locataires[10].

Dès l’achat, il permet en outre à son acquéreur de bénéficier de la récupération de la TVA de 20%[11]. Ajouté à la décote des frais de notaire, cela rend d’emblée le neuf plus intéressant que l’ancien dans une perspective d’investissement locatif.

AU-DELÀ D’UN ATTRAIT FISCAL, L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER LOCATIF NEUF RECÈLE DE NOMBREUX ATOUTS PATRIMONIAUX

Mais investir en immobilier locatif neuf géré répond aussi à plusieurs problématiques allant au-delà de l’aspect « réduction d’impôts ».

Dans une période où l’accès au crédit semble se restreindre, l’achat d’un bien en résidence services permet de se constituer un premier patrimoine sans avoir forcément coché préalablement la case « résidence principale », qui requiert plus de moyens.

Ce choix permet en effet d’investir dans de petites surfaces de type studio dans des villes abordables et avec un effort d’épargne minimisé grâce à des loyers en tout ou partie défiscalisés.

Parmi les autres atouts patrimoniaux, le LMNP représente également l’un des meilleurs outils de préparation à la retraite grâce à la perception de revenus complémentaires peu voire pas fiscalisés.

Lorsqu’il est fait en immobilier neuf, dans un logement « prêt à habiter » pour le locataire, sans travaux de rénovation ni surprise, l’investissement en résidences services permet ainsi de cumuler tous les avantages !

BÉNÉFICIEZ DES MULTIPLES AVANTAGES DE L’IMMOBILIER LOCATIF NEUF AVEC RÉSIDE ÉTUDES !

Depuis plus de 30 ans, RÉSIDE ÉTUDES a fait le choix de l’exigence sur l’ensemble de ses métiers en immobilier locatif géré.

Spécialistes du neuf en développement et en réhabilitation, nos équipes sont régulièrement distinguées pour la qualité de résidences privilégiant le bien-être de ceux qui y vivent, grâce à leur forte implication en termes environnemental et d’ergonomie d’habitat[12].

Au-delà d’une démarche systématique de labellisation, RÉSIDE ÉTUDES s’est aussi vu récemment attribué un prix dans le cadre des Trophées 3 Diamants pour son projet de rénovation d’un bâtiment historique abritant une résidence seniors à Cognac (16).

Qu’ils accueillent seniors ou étudiants, les biens dans lesquels vous investissez privilégient ainsi une haute qualité de vie commune et individuelle au sein de résidences garantes d’un patrimoine foncier pérenne.

RÉSIDE ÉTUDES : EXPERTS EN BIEN-ÊTRE RÉSIDENTIEL !

Focus sur nos dernières résidences en commercialisation

Résidence seniors « LES GIRANDIERES REFLETS DE SEINE » d’Aubergenville (78)

Avec ses 90 appartements du studio au 3 pièces, meublés, équipés et prêts-à-vivre, notre résidence seniors «LES GIRANDIÈRES REFLETS DE SEINE» d’Aubergenville conjugue de nombreux atouts.

S’inscrivant dans le projet de réhabilitation d’un quartier à fort potentiel, elle privilégie des espaces appropriés aux nouveaux comportements ainsi qu’une éco conception permettant une composition paysagère adaptée aux évolutions climatiques.

Résidence seniors « LES GIRANDIÈRES DE LA BRIE » de Nanteuil-Les-Meaux (77)

Offrant 104 appartements du studio au 3 pièces, meublés, équipés et prêts-à-vivre, la résidence seniors «LES GIRANDIÈRES DE LA BRIE» de Nanteuil-Les-Meaux se distingue par son architecture et ses espaces de vie commune.

Faisant une place privilégiée aux espaces verts domestiqués et sauvages, elle mettra ainsi à disposition de ses résidents kiosque à vélos et jardinières pouvant accueillir leurs cultures potagères ou plantations de fleurs.

Résidence étudiante « LES ESTUDINES BOBIGNY CŒUR DE VILLE » de Bobigny (93)

Notre future résidence «LES ESTUDINES BOBIGNY CŒUR DE VILLE» proposera 189 appartements étudiants du studio au 2 pièces, meublés, équipés et prêts-à-vivre, dans le nouveau centre-ville d’une des agglomérations les plus prisées du projet du Grand Paris.

Au sein d’un quartier privilégiant nouvelles mobilités, biodiversité et énergies de récupération, les jeunes résidents bénéficieront d’espaces communs de qualité et pourront expérimenter une urbanité nouvelle.

[1] Source : Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans l’article «Logements : « Il faut inciter les élus à délivrer de nouveau des permis de construire» par Marion Canu, paru dans LE PARISIEN du 4 mars 2022

https://www.leparisien.fr/immobilier/logements-il-faut-inciter-les-elus-a-delivrer-de-nouveau-des-permis-de-construire-04-03-2022-LT3M45XRURDZJIBFV257IT7D5U.php?ts=1657831598127

[2] Source : article «Immobilier : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien » par Anne-Lise Defrance paru sur le site LES ÉCHOS le 22 septembre 2021 (lien en rubrique « Pour aller plus loin »)

[3] Dans les deux cas, la garantie consiste en un privilège de prêteur de deniers ou PPD.

[4] Les données présentées sont issues de simulations effectuées sur le site notaires.fr en date du 21 juillet 2022 via l’outil de calcul des frais d’achat.

[5] Pour plus de renseignements sur la garantie décennale des constructeurs, consultez la fiche de la Direction de l’information légale et administrative https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2034

[6] Selon l’agence de transition écologique ADEME, « l’important potentiel d’économies d’énergie renforce la valeur verte, pouvant représenter jusqu’à 30 % de la valeur marchande d’un bien, en fonction notamment des sources d’énergie utilisées au départ, de l’âge du logement et du prix de marché initial pour ce type de logement »

[7] Une nouvelle réglementation environnementale des bâtiments dite RE2020 est entrée en application le 1er janvier 2022. Elle vient encore renforcer les normes récentes dites RT2012, déjà constitutives d’un saut énergétique en matière de conception du bâtiment, de confort et de consommation d’énergie.

[8] Un diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de classer les logements et bâtiments selon une échelle de A à G selon leur consommation d’énergie et leur impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Sont considérés comme « passoires thermiques » les biens étiquetés F ou G et, à partir du 1erjanvier 2025, ceux classés E.

[9] En juillet 2021, 48 % du parc français (et 60 % des biens parisiens) étaient classés E, F ou G. Source : article «Immobilier : acheter, vendre ou louer une passoire thermique devient de plus en plus compliqué» par Delphine Denuit, paru dans LE PARISIEN du 1eraoût 2021https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-le-nouveau-dpe-accule-plus-encore-les-passoires-thermiques-31-07-2021-LR6C4LGLGJGQPGQNE3OMBEJ25Q.php?ts=1658217092285

[10] À la différence du dispositif Pinel de réduction d’impôts qui impose, lui, le respect de différents critères touchant tant au logement (localisation, critères environnementaux, plafond de loyer) qu’aux locataires (conditions de ressources).

[11] Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code Général des Impôts.

[12] Voir nos articles sur la labellisation et les distinctions reçues pour nos résidences : «La labellisation des résidences seniors, démarche garante du bien-être de nos aînés» & «RÉSIDE ÉTUDES distingué pour la qualité de ses bâtiments résidentiels» parus le 13 mai et le 20 avril 2022 sur notre blog investisseursRÉSIDE ÉTUDES

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/la-labellisation-des-residences-seniors-demarche-garante-du-bien-etre-de-nos-aines-989/&https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/reside-etudes-distingue-pour-la-qualite-de-ses-batiments-residentiels-972/

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Régulièrement, RE´SIDE E´TUDES promeut l’investissement locatif en résidences services ou profite d’un point d’actualité´ pour ouvrir le débat et informer ses clients et prospects investisseurs.

Ces brèves et articles ne constituent pas forcément l’expression ou le reflet des positions ou opinions propres de l’entreprise.

Pour aller plus loin :

  • Article «Les bons réflexes pour investir dans une ville étudiante» par Nathalie Coulaud paru sur le site LE MONDE le 15 juin 2022

https://www.lemonde.fr/argent/article/2022/06/15/les-bons-reflexes-pour-investir-dans-une-ville-etudiante_6130358_1657007.html

  • Article «Immobilier : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien » par Anne-Lise Defrance paru sur le site LES ÉCHOS le 22 septembre 2021

https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-faut-il-investir-dans-le-neuf-ou-dans-lancien-1348217?xtor=CS1-25&fbclid=IwAR0xAj1432P6F5gQCNUY8CNyQQBxjtcG2bUc3iTOzGB4sEkC7eC16QpvB3s

  • Article «Immobilier : acheter, vendre ou louer une passoire thermique devient de plus en plus compliqué» par Delphine Denuit paru sur le site LE PARISIEN le 31 juillet 2021

https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-le-nouveau-dpe-accule-plus-encore-les-passoires-thermiques-31-07-2021-LR6C4LGLGJGQPGQNE3OMBEJ25Q.php

  • Article « Pourquoi investir en immobilier locatif neuf en période d’inflation ? » paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 7 juin 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/pourquoi-investir-en-immobilier-locatif-neuf-en-periode-de-reprise-d-inflation-994/

  • Article «Votre nouvelle opportunité d’investissement à Aubergenville» paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 26 avril 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/votre-nouvelle-opportunite-d-investissement-a-aubergenville-78-975/

  • Article « Votre nouvelle opportunité d’investissement à 10 minutes de la ville historique de Meaux (77) » paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 26 avril 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/votre-nouvelle-opportunite-d-investissement-a-nanteuil-77-976/


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