Connaissez-vous la « valeur verte » de l’immobilier neuf ?
ImprimerConnaissez-vous la « valeur verte » de l’immobilier neuf ?
Investir dans l’immobilier locatif ne s’improvise pas ! Pour vous assurer d'une forte rentabilité, de nombreux aspects doivent être étudiés en amont de votre acquisition. Et parmi ces critères, vaut-il mieux investir dans l’ancien ou dans le neuf ?
Comment arbitrer entre neuf ou ancien avant d’investir dans l’immobilier locatif
Si l’intérêt de l’investissement locatif ne fait pas débat, on peut se poser la question du choix entre neuf et ancien.
De prime abord, l’immobilier ancien à un intérêt de poids : le prix ! On le comprend aisément : les biens immobiliers anciens coûtent moins cher que le neuf. De 10 à 15 % en moyenne(1) ! Vu le niveau des prix de l’immobilier actuellement, cet argument suffit à convaincre de nombreux investisseurs. Néanmoins, la comparaison n’est pas si évidente. Que ce soit au moment de l’achat ou à long terme, la différence de prix peut être rapidement gommée.
Les frais de notaire sont ainsi bien plus élevés dans l’ancien. Comptez entre 8 % et 10 % du prix d’acquisition, alors qu’ils ne sont que de 2 % à 4 % dans le neuf. Une différence non-négligeable ! Prenons l’exemple d’un bien immobilier situé en Seine-et-Marne (77) d’une valeur de 200 000 €, financé par crédit avec une garantie hypothécaire(2) :
- dans le neuf, les frais d’acquisition s’élèvent à 8 000 €, soit 4 % du prix d’achat ;
- dans l’ancien, ils seront de 16 900 €, soit 8.45 % du prix d’achat(3).
Et les coûts supplémentaires liés à l’achat d’un bien immobilier ancien ne se limitent pas à la différence de ces frais de notaire. La balance penche même vers l’immobilier neuf, sur le long terme, du fait de critères de conception-construction.
Dans le neuf, vous détenez un bien respectant les dernières normes de construction et ne nécessitant aucun travaux
Un des aspects que ne prennent pas forcément en compte les investisseurs au moment d’acheter un bien immobilier ancien : le coût des travaux. Selon l’état du bien, de légers travaux d’entretien suffisent pour le mettre en location. Mais ils peuvent s’avérer beaucoup plus lourds, notamment si le logement nécessite des travaux de rénovation pour être en règle avec les nouveaux DPE (diagnostic de performance énergétique)(4). Dès 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh/m² ne pourront plus être mis en location. Et le calendrier d'interdiction de mise en location est progressif et soutenu(5) :
- dès 2025, pour les DPE notés G ;
- dès 2028, pour les DPE notés F ;
- dès 2034, pour les DPE notés E.
Dans le neuf, le problème des DPE ne se pose pas. Les constructeurs sont tenus de respecter les dernières normes de construction (RT 2012 et RE 2020)(6) et les logements construits sont considérés comme vertueux. Aucun problème pour les mettre en location. De plus, vous bénéficiez d’un autre avantage en achetant un bien immobilier neuf : la garantie décennale (7). En cas de dommages, nécessitant de lourds travaux, ils seront pris en charge par l’assurance du constructeur. Pour un bien ancien, ils seront à votre charge. La garantie décennale couvre notamment :
- les éléments de fondation, d’ossature, de viabilité et de voirie ;
- les ouvrages d’équipement indissociables du bâtiment (huisseries, canalisations, installations électriques encastrées…);
En achetant un bien neuf, vous avez la certitude de ne pas avoir de gros travaux à prévoir pour les 10 années à venir. Néanmoins, certains travaux d’entretien restent inévitables (rafraîchissement des peintures, casse…) mais, en investissant avec Réside Études Immobilier dans une résidence seniors ou étudiante, vous n’aurez pas à vous en occuper. C’est l’exploitant qui s’en charge.
Mais surtout, vous pouvez compter sur la “valeur verte” (8) de votre logement, qui peut représenter jusqu’à 30 % de sa valeur marchande, car ils respectent les normes de sécurité, de confort et de performance énergétique, entraînant un important potentiel d’économies d’énergies. Point positif pour vos locataires ou dans l’optique d’une future vente.
Privilégiez le neuf à l’ancien pour votre investissement dans l’immobilier locatif
À l’heure où les factures d’énergie s’envolent, les locataires sont de plus en plus attentifs à la consommation d’énergie de leur logement. La performance énergétique d’une habitation est devenue un critère de sélection prépondérant.
Profitez des avantages de l’immobilier géré en résidences de services
Les avantages de choisir un bien neuf, plutôt qu’ancien, pour investir dans l’immobilier locatif sont donc indéniables. Il vous faut maintenant savoir comment louer votre bien. Voulez-vous vous en occuper vous-même ou en confier la gestion à une agence immobilière ? Si vous avez déjà investi dans l’immobilier locatif, vous savez que l’une ou l’autre de ces solutions n’est pas sans inconvénients ! Vous devrez faire face aux vacances locatives entre chaque occupant, ce qui n’améliore pas la rentabilité ! rassurez-vous, nous avons une solution : l’immobilier géré en résidences services.
L’investissement en résidences services repose sur 2 piliers : sécurité et tranquillité. Le fonctionnement est simple :
- Vous achetez un bien immobilier neuf en résidences services ;
- Vous en confiez la gestion, via un bail commercial, à un gestionnaire-exploitant professionnel: aucune gestion locative de votre part !
- Vous touchez des loyers réguliers et sécurisés grâce au bail commercial ;
- Vous ne vous occupez pas de l’entretien de votre bien immobilier, qui est pris en charge par l’exploitant ;
Mais surtout, vous profitez d’avantages fiscaux grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Grâce à l’amortissement comptable, vos revenus issus de la location sont peu, voire pas, fiscalisés. Contrairement à d’autres dispositifs d’incitations fiscales, vous n’avez aucune contrainte en termes de plafonnement des loyers, de zone géographique ou de revenus des locataires (10). Et grâce aux services proposés dans les résidences, vous pouvez récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat de votre bien (11).
L’investissement en résidence services : un bon moyen de préparer votre retraite, quel que soit votre budget !
Outre ses avantages fiscaux et sa sécurité, l’immobilier géré est un bon moyen de profiter de la forte rentabilité de l’investissement locatif, même si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ! Avec la hausse des crédits immobiliers, il devient de plus en plus difficile pour les particuliers de financer ce genre d’acquisition qui requiert des moyens importants. L’immobilier géré est quant à lui accessible à toutes les bourses : vous pouvez investir dans de petites surfaces (type studio) et dans des villes où les prix sont abordables. L’idéal pour commencer à se construire un patrimoine immobilier ! Et comme vos loyers couvrent une part importante de vos mensualités, les banques seront plus enclines à vous suivre dans votre projet.
L’immobilier géré en résidences de services est enfin une excellente tactique pour préparer votre retraite, moment de la vie où une majorité de Français doivent faire face à une baisse des revenus. Vos loyers sont sécurisés et peu ou pas fiscalisés !
Investissez sereinement dans l’immobilier géré avec Réside Études Immobilier
Réside Études est spécialisé depuis plus de 30 ans dans l’immobilier géré neuf. La qualité de nos résidences et le bien-être de nos résidents sont au cœur de nos métiers.
En investissant avec Réside Études Immobilier, vous êtes certain de sélectionner des biens privilégiant une haute qualité de vie commune et individuelle au sein de résidences garantes d’un patrimoine foncier pérenne.
Tour d’horizon de nos dernières résidences services en commercialisation :
- Résidence seniors “LES GIRANDIÈRES REFLETS DE SEINE” à Aubergenville (78) : avec ses 90 appartements du studio au 3 pièces, meublés, équipés et prêts-à-vivre, notre résidence seniors conjugue de nombreux atouts. S’inscrivant dans le projet de réhabilitation d’un quartier à fort potentiel, elle privilégie des espaces appropriés aux nouveaux comportements ainsi qu’une éco-conception permettant une composition paysagère adaptée aux évolutions climatiques.
- Résidence seniors “LES GIRANDIÈRES DE LA BRIE” à Nanteuil-Lès-Meaux (77) : offrant 104 appartements du studio au 3 pièces, meublés, équipés et prêts-à-vivre, la résidence seniors se distingue par son architecture et ses espaces de vie commune. Faisant une place privilégiée aux espaces verts, elle mettra ainsi à disposition de ses résidents kiosques à vélos et jardinières pouvant accueillir leurs cultures potagères ou plantations de fleurs.
- Résidence étudiante “LES ESTUDINES BOBIGNY CŒUR DE VILLE” à Bobigny (93) : notre future résidence proposera 189 appartements étudiants du studio au 2 pièces, meublés, équipés et prêts-à-vivre, dans le nouveau centre-ville d’une des agglomérations les plus prisées du projet du Grand Paris. Au sein d’un quartier privilégiant nouvelles mobilités, biodiversité et énergies de récupération, les résidents bénéficieront d’espaces communs de qualité et pourront expérimenter une urbanité nouvelle.
1 Source : article “Immobilier : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien” par Anne-Lise Defrance paru sur le site LES ÉCHOS le 22 septembre 2021.https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-faut-il-investir-dans-le-neuf-ou-dans-lancien-1348217?xtor=CS1-25&fbclid=IwAR0xAj1432P6F5gQCNUY8CNyQQBxjtcG2bUc3iTOzGB4sEkC7eC16QpvB3s
2 Dans les deux cas, la garantie consiste en un privilège de prêteur de deniers (PPD).
3 Les données présentées sont issues de simulations effectuées sur le site notaires.fr en date du 21 juillet 2022 via l’outil de calcul des frais d’achat.
4 Un diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de classer les logements et bâtiments selon une échelle de A à G selon leur consommation d’énergie et leur impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
5 Source : hellio.comhttps://copropriete.hellio.com/blog/actualites/interdiction-location-dpe-f-g
6 Une nouvelle réglementation environnementale des bâtiments dite RE 2020 est entrée en application le 1er janvier 2022. Elle vient encore renforcer les normes récentes dites RT2012, déjà constitutives d’un saut énergétique en matière de conception du bâtiment, de confort et de consommation d’énergie.
7 Pour plus de renseignements sur la garantie décennale des constructeurs, consultez la fiche de la Direction de l’information légale et administrative.https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2034
8 Selon l’agence de transition écologique ADEME, “l’important potentiel d’économies d’énergie renforce la valeur verte, pouvant représenter jusqu’à 30 % de la valeur marchande d’un bien, en fonction notamment des sources d’énergie utilisées au départ, de l’âge du logement et du prix de marché initial pour ce type de logement”.
9 En juillet 2021, 48 % du parc français (et 60 % des biens parisiens) étaient classés E, F ou G. Source : article “Immobilier : acheter, vendre ou louer une passoire thermique devient de plus en plus compliqué” par Delphine Denuit, paru dans LE PARISIEN du 01/01/2021.https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-le-nouveau-dpe-accule-plus-encore-les-passoires-thermiques-31-07-2021-LR6C4LGLGJGQPGQNE3OMBEJ25Q.php?ts=1658217092285
10 À la différence du dispositif Pinel de réduction d’impôts qui impose, lui, le respect de différents critères touchant tant au logement (localisation, critères environnementaux, plafond de loyer) qu’aux locataires (conditions de ressources).
11 Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code Général des Impôts.
