Immobilier et assurance-vie : que choisir ?
ImprimerAvantages et inconvénients de ces deux placements favoris des Français en 6 points clés.
L’assurance-vie et l’immobilier restent les placements préférés des Français, mais leur fonctionnement et leurs caractéristiques diffèrent sur de nombreux points.
TICKET D’ENTRÉE ET FINANCEMENT
Pour alimenter son contrat d’assurance-vie, il faut de la liquidité immédiate : soit en un versement unique important, soit en versant des sommes régulièrement. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de faire un versement initial entre 1 000 et 5 000 euros, puis de verser une mensualité à l’appréciation de l’assuré.
Dans l’immobilier, la mise initiale est souvent importante mais c’est aussi l’un des seuls placements qui peut se financer à crédit. Avec les taux actuels peu élevés, il y a un vrai effet de levier pour se constituer un patrimoine en ayant recours à l’emprunt. Pour un investissement en résidence gérée, la TVA à 20% est aussi remboursée sur le montant de votre acquisition.
FRAIS
Pour l’assurance-vie, vous pouvez rencontrer plusieurs frais prélevés par la compagnie : les frais sur versements facturés entre 0 et 5 %, les frais sur les capitaux gérés avoisinant les 0,5 à 1 % et éventuellement les frais d’arbitrage facturés jusqu’à 1 %. Si la gestion est déléguée, il faudra aussi payer de 0 à 1 % par an sur la totalité du capital géré.
Côté immobilier, les frais sont aussi bien existants : les dépenses liées au crédit (frais de dossier, garantie financière, assurance emprunteur), charges de copropriétés, primes d’assurances et taxe foncière. Dans l’ancien, vous ferez aussi face à des droits de mutation facturés entre 7 et 8 % de la valeur du bien et d’éventuels gros travaux.
SÉCURITÉ
L’assurance-vie a deux visages. Le plus sécuritaire est le fonds en euros qui garantit en théorie la totalité du capital. Mais cette sécurité ne paie plus avec des performances basses (autour de 1,4% en 2019). L’alternative est les unités de compte proposant un rendement plus dynamique, mais avec un risque de perte de capital, dépendant des marchés financiers.
Bien plus stable que la bourse, l’immobilier est quant à lui considéré comme une valeur refuge. Les rendements sont en général plus intéressants, avec par exemple jusqu’à 3,90%(1) par an en investissant dans une résidence gérée.
DISPONIBILITÉ
Les fonds d’un contrat assurance-vie peuvent être facilement récupérés en quelques semaines en procédant à un rachat total ou partiel auprès de la compagnie.
Pour l’immobilier, il faut se défaire du bien, même avec un besoin d’argent inférieur. Les délais de vente sont plus importants, avec un minimum d’environ 3 mois dans les meilleurs cas.
FISCALITÉ
L’assurance-vie est taxées sur les rachats. En résumé, pour les contrats souscrits depuis le 27 septembre 2017, les retraits sur un contrat de moins de 8 ans voient leurs gains taxés à 30 %, prélèvements sociaux inclus. Au-delà de 8 ans, il existe un abattement annuel sur les gains à hauteur de 4 600 euros pour une personne seule et de 9 200 euros pour un couple marié. Au-delà de ces montants, la ponction s’établit à 7,5 % si le total des versements dans tous les contrats de l’assuré est inférieur à 150 000 euros.
En immobilier, la taxation est différente. Pour une location nue, les revenus sont taxés au régime des revenus fonciers (barème progressif de l’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Pour la location meublée, les revenus sont taxés au régime des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Mais il existe plusieurs dispositifs fiscaux très avantageux comme Censi-Bouvard, Malraux ou Pinel permettant de se créer un patrimoine tout en réduisant ses impôts.
Par exemple, pour un investissement en résidence gérée, le dispositif Censi-Bouvard vous donne droit, pendant 9 ans, à une réduction d’impôts de 11 % du prix hors taxes de votre investissement. Il est aussi possible de faire le choix de l'amortissement de l'immobilier et du mobilier. Les bénéfices peuvent ainsi ne pas être soumis ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux pendant de nombreuses années.
En cas de plus-value sur la revente, celle-ci est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La loi prévoit malgré tous des abattements par année de détention. L’exonération totale d’impôts et des prélèvements sociaux est possible après la 30e année de possession.
Lorsque le patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, il devient cependant la cible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
TRANSMISSION
L’assurance-vie est réputée pour être un outil successoral hors pair. Les sommes transmises aux bénéficiaires ne sont pas incluses dans la succession et ne sont donc pas soumises à la réserve héréditaire.
Pour l’immobilier, les héritiers doivent s’acquitter des droits de succession. A noter en revanche que s’il reste un crédit immobilier à rembourser sur le bien du défunt, les sommes dues sont acquittées par l’assurance emprunteur.
(Les Echos, Laurence Boccara, Mars 2020)
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(1)Taux proposé au 01/05/2020 sur le montant immobilier HT de l’investissement et selon le bail commercial proposé par Réside Études et ses filiales.
