Immobilier : quatre étapes pour obtenir les meilleures conditions de crédit
ImprimerObtenir un crédit immobilier est une chose aisée. Toutefois, le négocier au mieux nécessite d’explorer tous les postes composant son coût. En outre, le taux n’est pas l’unique critère à prendre en compte.
Cerner le budget et la capacité d'emprunt
Compte tenu de son budget et de ses capacités de remboursement mensuel, il est nécessaire de calibrer son acquisition. Les sites Internet des nombreux courtiers en prêt immobilier offrent des outils de simulation faciles et simples permettant de se faire une idée de ce que l'on peut acheter et rembourser. Une prise de rendez-vous chez son banquier est également utile pour évaluer sa capacité d'emprunt.
Venir avec ses fiches de paie et ses derniers avis d'imposition permettra de disposer de premières simulations, certes grossières, mais réalistes.
Présenter son meilleur profil
Même si elles sont sans cesse en quête de nouveaux clients qui viendront grossir leurs revenus, les banques n'aiment pas prêter aux personnes ayant des découverts à répétition ou/et à celles qui n'ont pas le moindre produit d'épargne. Connaissant ces règles intangibles, le candidat emprunteur va devoir soigner la tenue de son compte courant pendant au moins trois mois avant de demander un prêt. Pour mémoire, la copie des 3 derniers bulletins de salaire sera toujours exigée par l'établissement financier.
Autre précaution : éliminer les « scories » du compte, c'est-à-dire solder tous les éventuels petits crédits à répétition (crédit automobile, à la consommation, réserve d'argent disponible), qui vous font passer pour une cigale et obèrent la capacité d'emprunt.
Dans la mesure du possible, mieux vaudra disposer d'une épargne personnelle pour être au moins capable d'autofinancer les frais de notaire et, au mieux, disposer d'un apport personnel pour payer comptant une partie du bien.
On observe une vraie différence dans la grille de taux à partir de 20 % d'apport personnel. Pour un même montant emprunté, les offres peuvent être décotées de 0,1 à 0,2 %.
Faire le tour de la concurrence
Aller voir sa banque s'avère être le premier réflexe de toutes les personnes en quête d'un financement immobilier. Il faut aussi aller voir ailleurs, et notamment contacter un courtier en prêt immobilier. Une fois le dossier rempli par ses soins, cet intermédiaire fera le tour des banques avec qui il travaille en un temps record (quelques jours). L'obtention d'un financement via un courtier ne représente encore que 15 % des crédits immobiliers. Toutefois cette solution permet d'avoir une vision rapide et sélective du marché avec les meilleures propositions du moment émanant d'autres banques. Ces offres clefs en main seront de bonnes armes pour revenir voir son banquier et tenter de négocier de meilleures conditions. Si c'est le cas, tant mieux, sinon pour obtenir un gain financier qui vaut le coup, il ne faudra pas hésiter à changer d'enseigne.
A noter que les frais de dossier, souvent forfaitaires, sont compris entre 500 et 1.000 euros, selon les enseignes. Ils peuvent être négociables, si la banque souhaite vraiment vous gagner comme client. Si vous décrochez un prêt avec l'aide d'un courtier, ils seront versés à ce dernier.
Certaines banques en ligne commercialisent depuis peu des crédits immobiliers. Après ING Direct et Boursorama Banque, c'est au tour de Fortuneo d'entrer sur ce marché. « Aujourd'hui, il est possible de souscrire 100 % à distance un prêt immobilier en ligne, tout en bénéficiant d'un taux compétitif. Le TAEG d'un prêt sur 15 ans pour une personne de 30 ans est actuellement de 1,55 % », indique Grégory Guermonprez, directeur France de Fortuneo.
Fidèles à leur réputation de tarifs bon marché, ces acteurs en ligne facturent peu ou pas de frais de dossier. Compte tenu des taux agressifs affichés, leur offre commerciale n'est souvent pas négociable. Si l'on domicilie ses revenus chez ING Direct, une remise de 0,1 % est pratiqué sur le taux affiché.
Choisir l'assurance-emprunteur
Avec la décrue des taux d'intérêt observée ces dernières années, la facture de l'assurance-emprunteur s'est alourdie, « pesant jusqu'à 30 à 40 % du coût total d'un crédit », indique Rénald Lair, directeur de la branche courtage chez MetLife France. Or, il existe un gisement d'économies possible dans ce poste de coût.
Les lignes concernant cette dépense obligatoire bougent au profit des consommateurs. Depuis le 1er mars 2017, tous les nouveaux contrats souscrits peuvent faire l'objet d'une résiliation annuelle (à la date anniversaire de la souscription), permettant de s'assurer ailleurs pour moins cher avec une garantie équivalente. Et ce n'est pas fini. A compter du 1er janvier 2018, ce seront tous les contrats liés à des prêts en cours qui seront concernés.
(Les Échos – Laurence Boccara – 13 Avril 2017)