Investir dans une résidence seniors, les clés d’une bonne affaire

Investir dans une résidence seniors, les clés d’une bonne affaire
Mercredi 30 octobre 2013

Proche de 4%, la rentabilité est attrayante mais il ne s'agit pas d'un placement dans la pierre classique.


Selon l’Insee, le pourcentage des plus de 60 ans va augmenter jusqu’en 2035, pour atteindre 31% de la population. Le besoin de logements médicalisés et de logements rassurants et vivables pour nos parents et grands-parents devient de plus en plus pressant. Pour combler ce manque, des résidences très ciblées – résidences seniors ou établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) – fleurissent sur tout le territoire depuis quelques années. Ces logements sont proposés comme des placements «à revenus élevés et fiscalité paradisiaque». Qu'en est-il exactement ? Nos conseils pour réaliser un bon investissement dans la pierre.
Que ce soit dans un Ehpad ou dans une résidence seniors, vous achetez un logement meublé dont la gestion est confiée à un exploitant. Les résidences seniors sont destinées à un public de personnes valides qui occupent des appartements, du studio au trois pièces, en partie meublés.

Des logements pour des besoins différents


Selon leur standing, les résidences sont dotées d'équipements collectifs plus ou moins sophistiqués: restaurant, salle de télévision, jardin, salle de gymnastique, bibliothèque, piscine, etc. Ils proposent, à la carte, des animations et des services gratuits ou payants : coiffeur, conciergerie, cours de gymnastique…


La réussite de votre placement dépend de la qualité du programme, du savoir-faire du gestionnaire qui exploite la résidence et vous verse les loyers et du contrat de bail. Vous achetez avant tout un bien immobilier qui doit répondre aux impératifs d'une demande locative particulière. Choisissez un programme dans une ville où la concurrence n'existe pas ou peu. Plus elle sera sévère, plus les locataires seront difficiles à convaincre.

L'exploitant se charge de la gestion


Préférez les villes avec une vie sociale et des infrastructures de qualité. Les résidences seniors doivent être situées à proximité des commerces, des services sociaux et culturels, des transports, des centres de soins.
L'exploitant se charge de la location, de la bonne gestion et de l'entretien de la résidence. «Il assure une rentabilité sur ses fonds propres. Il faut donc qu'il ait des réserves suffisantes.» Sélectionnez de préférence les interlocuteurs qui ont déjà une expérience reconnue dans le secteur et suffisamment d'ancienneté.
 


Dernier point important : le contrat de vente et le contrat de bail. Prenez le temps de les lire attentivement et de vérifier la répartition des charges entre vous et l'exploitant. Si vous êtes copropriétaire des parties communes, ce sera à vous de supporter les coûts d'entretien et de remplacement. L'exploitant, lui, peut être propriétaire des locaux d'exploitation et devra en assurer financièrement l'entretien. C'est dans le contrat de bail que la répartition des charges sera précisée. Ce contrat d'une durée de neuf ans (en principe) est rédigé librement, c'est pourquoi il faut l'étudier attentivement. Par exemple, plusieurs exploitants déclarent prendre tout à leur charge sauf la taxe fon-cière.
Pour apprécier la rentabilité, fiez-vous aux loyers demandés aux locataires. Ils doivent être en adéquation avec la qualité des bâtiments, des équipements et des services et avec les revenus de la clientèle ciblée.

Les loyers doivent être indexés


Attention aux modes de revalorisation des loyers. Optez pour des indices de référence connus (IRL par exemple) ou fixés dans le contrat (x% par an), de préférence à des indices composites déterminés par l'exploitant.


Enfin, pensez d'ores et déjà à la revente. Elle n'est pas toujours aisée et les plus-values sont modérées.

Enquête réalisée par Myriam Simon – Le Revenu – 15/10/2013

NDLR : Le Groupe Réside Études propose des résidences seniors de grande qualité situées sur des emplacements stratégiques pour pérenniser l’investissement. Le plus du Groupe est la gestion garantie des revenus locatifs protégeant parfaitement les propriétaires de tous les risques : les loyers sont versés régulièrement conformément au bail de neuf ans signé avec le Groupe Réside Études, indexés sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et nets de toutes charges et d’entretien. Autre atout,  le Groupe Réside Études propose une solution performante pour évaluer et arbitrer, aux meilleures conditions du marché votre bien immobilier, acquis sous une des marques du Groupe Réside Études. Les conseillers vous accompagnent alors pour vous éviter toutes les contraintes juridiques, fiscales et administratives.


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