INVESTISSEMENT EN LMNP OU EN SCPI : FAUT-IL CHOISIR ?

INVESTISSEMENT EN LMNP OU EN SCPI : FAUT-IL CHOISIR ?
Mercredi 13 janvier 2021

Relativement confidentielle jusqu’au début des années 2000, la « pierre papier » connaît un regain d’intérêt ces derniers temps avec l’essor massif des offres d’investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Ces placements remplacent-ils les traditionnels investissements en immobilier locatif ? Faut-il voir en eux une alternative ou un complément aux dispositifs bénéficiant d’une fiscalité incitative tels que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Plutôt que de les opposer, chez RÉSIDE ÉTUDES INVEST’ nous pensons au contraire que ces 2 mécanismes sont complémentaires.

À notre sens, les SCPI constituent en effet des fonds de placement pouvant être utiles à certains profils d’investisseurs tout en retenant qu’un investissement en résidences services sous statut LMNP s’adresse à un public beaucoup plus large.

BIEN QUE TOUS DEUX DE NATURE IMMOBILIÈRE, LES INVESTISSEMENTS EN SCPI ET EN TANT QUE LMNP RESTENT FONDAMENTALEMENT DIFFÉRENTS

Si les investissements en parts de SCPI ou dans un bien géré sous statut LMNP sont tous les deux des placements immobiliers, la nature financière des premières les destine à un public suffisamment averti pour pouvoir en accepter le risque et la volatilité.

Qu’il se fasse sur un bien géré en statut LMNP ou par le biais d’une souscription de parts d’un fonds commun SCPI, l’investissement sur ces deux supports constitue en effet un placement immobilier, c’est-à-dire sur l’un des marchés les plus sûrs qui, en France, a l’avantage d’être rentable et peu volatil.

Dans les deux cas, on peut donc parler d’une « épargne » immobilière dans la mesure où les biens détenus ne sont pas destinés à l’usage d’habitation des propriétaires qui l’achètent (LMNP) ou des souscripteurs qui y investissent (SCPI) et qu’ils vont, la plupart du temps, produire des revenus par le biais des loyers directement ou indirectement perçus.

INTÉRESSANT PAR SA SOUPLESSE ET SON ACCESSIBILITÉ, L’INVESTISSEMENT EN PIERRE-PAPIER EST NÉANMOINS COMPLEXE ET REQUIERT UNE BONNE CONNAISSANCE DES MÉCANISMES DE MARCHÉS

Parmi d’autres, l’un des principaux atouts d’un placement en SCPI est son accessibilité, car on peut acquérir des parts de fonds pour un montant relativement faible, de quelques dizaines à quelques centaines d’euros l’unité, raison clé de sa notoriété grandissante.

On apprécie également sa souplesse du fait que les parts détenues peuvent être négociées (revente) en tout en partie sur le marché secondaire, contrairement à un bien ne pouvant être scindé, et que ces fonds, traditionnellement inscrits sur un compte-titres, sont aussi, pour la plupart, éligibles à l’assurance-vie et bénéficier ainsi de ses avantages en matière fiscale et de transmission.

Ces produits structurés font néanmoins partie des fonds d’investissement dits « alternatifs », nécessitant un visa de l’Autorité des marchés financiers (AMF), et dont l’évolution dépend d’un sous-jacent peu liquide, contrairement à la plupart des autres produits financiers cotés en Bourse.

Ils sont donc à réserver à des épargnants déjà avertis pouvant notamment avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine à même d’effectuer une approche globale de l’équilibre entre leur épargne détenue à court-moyen terme et une exposition de long terme plus risquée.

S’ADRESSANT À UN PUBLIC BEAUCOUP PLUS LARGE, L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN RÉSIDENCE GÉRÉE SOUS STATUT LMNP DISPOSE D’ATOUTS TRÈS ÉTENDUS

Axé sur un marché résidentiel structurellement haussier, l’investissement LMNP en résidence gérée permet de répondre aux multiples projets et objectifs patrimoniaux des épargnants tout en les faisant bénéficier d’un accompagnement sur mesure.

Alors que les SCPI sont aussi multiples que les divers marchés sur lesquels elles sont investies (commerces, bureaux, hôtellerie, etc.), l’investissement en LMNP se concentre sur un immobilier résidentiel de court (résidences affaires), moyen et long terme (résidences étudiantes et seniors) moins spéculatif.

Ce faisant, il est autant adapté aux investisseurs chevronnés souhaitant diversifier leur allocation patrimoniale qu’aux épargnants peu expérimentés ou averses au risque préférant détenir de l’immobilier géré en direct sans être soumis aux aléas d’une gestion collective dépendant, outre la valeur du sous-jacent, de nombreux autres facteurs tels que l’assurance d’une collecte régulière pour maintenir des revenus stables.

MOINS VOLATIL QUE LES SCPI, UN PLACEMENT EN RÉSIDENCE SERVICES GÉRÉE APPORTE DES REVENUS STABLES TOUT EN BÉNÉFICIANT D’UN ACCOMPAGNEMENT PROFESSIONNEL.

Qu’il soit opéré en premier lieu pour alléger sa pression fiscale, dans l’optique de percevoir des revenus complémentaires ou comme base de constitution d’un patrimoine, un investissement dans un bien neuf en résidence de services permet, par le biais du bail commercial vous liant au gestionnaire, de bénéficier d’une rentabilité garantie, précieuse en matière d’immobilier locatif.

Au-delà des atouts fiscaux liés au statut LMNP, l’épargnant bénéficie ainsi de revenus nets tout en étant exempté de contraintes de gestion prises en charge par des experts du parcours résidentiel des locataires ciblés (étudiants, seniors) et rodés aux arcanes administratifs du métier de bailleur.

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