Investissement immobilier: LMNP ou Censi-Bouvard?

Investissement immobilier: LMNP ou Censi-Bouvard?
Mercredi 30 janvier 2013

Petit rappel sur la location meublée

La location meublée a pour objet de fournir un logement clés en mains, permettant aux locataires de s’installer avec leurs seuls effets personnels. Il permet au propriétaire bailleur de se constituer un patrimoine immobilier mais répond à un principal objectif : se constituer des revenus complémentaires pas ou peu fiscalisés.


Censi-Bouvard, une économie d’impôts rapide

• Egalement appelé « Scellier meublé », le dispositif Censi-Bouvard correspond à l’acquisition de logements (résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées, résidences de tourisme et d’affaire) ouvrant droit à une réduction d’impôt.
• Ce dispositif, prolongé par la loi de finance 2013, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de l’investissement hors-taxes, retenu dans une limite de 300.000 euros.
• Au-delà de ce montant d’investissement, il est possible de pratiquer l’amortissement du bien. Ainsi, si le montant de l’investissement s’élève à 350.000 €, les 300.000 premiers euros rentreront dans le cadre du Censi-Bouvard tandis que les 50.000 € restant seront amortis.


N’est-il pas plus judicieux d’amortir l’intégralité de l’investissement LMNP ?

• Certes, l’économie d’impôt générée par le Censi-Bouvard a un effet immédiat sur la fiscalité. S’agissant d’un choix fiscal, pour un même bien, en réalisant des comparatifs entre les deux possibilités, il est bien plus opportun d’opter pour l’amortissement du bien.
• Fiscalement, les loyers imposés le sont selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Grâce à l’amortissement du bien (constatation de la dépréciation d’un bien dans le temps), les recettes imposables sont effacées, ce qui permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.
• En phase de remboursement, lorsque l’investissement a été financé à crédit, les charges déductibles sont importantes du fait des intérêts d’emprunt et de l’amortissement annuel du bien. Ce déficit est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature. A défaut d’imputation possible, ces déficits sont reportables dans le temps sans limitation.
• Lorsque le crédit est remboursé, il n’y a plus d’intérêts déductibles mais les amortissements qui ont été stockés viennent compenser les recettes qui normalement auraient été imposables.


Explication chiffrée

Prenons l’exemple d’un investissement de 300.000 € HT.
• En Censi-Bouvard, on aura 33.000 € de réduction d’impôts sur 9 ans, soit 5.500 € d’économies d’impôts par an.
• En faisant le choix de l’amortissement, on obtient le calcul suivant :
300.000 X 90 % = base d’amortissement, le terrain n’étant pas amortissable et sa valorisation étant de 10%.

270.000 X 41 % (TMI) + 15,5 % (CSG / CRDS) = 152.550 € d’économie d’impôts grâce à l’absence de fiscalité sur le revenu.

Vous l’aurez compris, opter pour le Censi-Bouvard pour réduire ses impôts n’est pas le choix le plus judicieux sauf si vous recherchez des économies d’impôts rapides. La location meublée répond à un objectif de constitution de revenus complémentaires.

(Fiducée Gestion Privée-Alexandre BOUTIN l- 25 janvier 2013)


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