Les contraintes Duflot VS les avantages Censi-Bouvard

Les contraintes Duflot VS les avantages Censi-Bouvard
Mercredi 30 janvier 2013

Les contraintes Duflot

La location doit obligatoirement s’effectuer pendant neuf ans avec une double condition portant sur le loyer pratiqué et sur les ressources du locataire. En effet, les tarifs ne doivent pas dépasser des loyers encadrés prédéfinis .Classés en quatre zones (A bis, A, B1, B2), ces valeurs locatives ont été volontairement fixées par l'Etat à 20 % en dessous des prix pratiqués sur le marché. Concrètement, seules les villes situées dans les zones A et B1 (secteurs tendus) sont éligibles à ce dispositif. Certaines communes de la zone B2 (secteur moyennement tendu) pourront l'être, mais uniquement sur agrément délivré par le préfet. Pour permettre à la loi Duflot de se mettre en place, la totalité de la zone B2 est provisoirement éligible jusqu'au 30 juin 2013. La loi oblige, en outre, le contribuable à sélectionner un locataire dont le niveau de revenus n'excède pas certains plafonds.

L'administration fiscale n'acceptera pas plus de deux « Duflot » par an limités à 300.000 euros au total. Quant au plafond du prix d'achat profitant de cette défiscalisation, il s'établit à 5.500 euros par mètre carré quel que soit le lieu d'investissement. Rien n'empêche d'investir au-delà de cette somme. Toutefois l'avantage fiscal ne sera calculé que sur la base maximale de 5.500 euros. Détail : le « Duflot » interdit de louer le bien à un ascendant ou un descendant. « Pour mémoire, ce cas de figure était autorisé dans le dispositif Scellier, sauf pour l'intermédiaire », relève Christophe Chaillet, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Pour éviter la réalisation de programmes défiscalisants uniquement occupés par des locataires, le texte de loi indique que le promoteur devra vendre au moins 20 % de l'opération à des propriétaires occupants. La réduction d'impôt générée par le « Duflot » est comptabilisée dans le plafonnement des niches fiscales limité à 10.000 euros par an.


Les avantages Censi-Bouvard

L'investissement dans une résidence services, autrement dit le dispositif fiscal Censi-Bouvard est prolongé.

Au menu : une réduction d'impôts de 11 % assortie d'une récupération de la TVA. L'achat en « Censi-Bouvard » d'un appartement situé dans une résidence avec services est l'un des rares avantages fiscaux liés à immobilier à ne pas avoir été raboté par la dernière loi de Finances.

Non seulement, il est resté intact, mais, en plus, il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2016 ! Pour mémoire, cette opération consiste à acquérir un ou plusieurs lots dans une résidence locative destinée à recevoir des étudiants, des vacanciers, des hommes d'affaires, des seniors (valides, handicapés, en perte d'autonomie). Acheté sur plan, ce lot est aussitôt confié en gestion, via un bail industriel et commercial (BIC) de neuf ans au minimum, à un exploitant professionnel qui  se charge de tout, de l'occupation des appartements aux dépenses d'entretien, en passant par le nettoyage des parties privatives et communes.

En contrepartie de ces conditions, le contribuable bénéficie du dispositif fiscal Censi-Bouvard avec deux avantages à la clef. D'abord, la TVA est récupérable à condition de conserver le bien vingt ans. Ensuite, la réduction d'impôt est de 11 % du prix de revient hors taxe du logement (prix d'acquisition, frais de notaire), limité à 300.000 euros par an, soit 33.000 euros d'économies d'impôt sur neuf ans.

Mais surtout, il n’existe pas de plafond concernant le loyer ni les revenus de l’occupant.

Les Echos. Laurence Boccara. 25 janvier 2013)

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