Les résidences services, martingale de l'investissement locatif ?
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Les bonnes affaires en immobilier géré peuvent être au rendez-vous… A condition de savoir choisir judicieusement le bien, de trouver le bon gestionnaire et de veiller à la rédaction du bail commercial.
Les offres commerciales proposant d'investir dans un appartement meublé dans une résidence avec services, qui éclosent régulièrement sur Internet, font miroiter des gains aussi alléchants que sûrs.
Que le particulier porte son choix sur l'achat d'un appartement dans une résidence de tourisme ou pour voyageurs d'affaires, dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées, médicalisée ou non, la rentabilité est motivante entre 3,5 % et 5 % par an, évaluent des spécialistes du secteur. Mais les montages financiers sont compliqués.
Comment éviter les déceptions
Comme pour tout investissement immobilier, l'emplacement est un critère primordial. Le bien retenu doit se situer au bon endroit et au bon prix.
Choisir un bon emplacement au bon prix, c'est une façon de sécuriser le patrimoine de l'investisseur. Le prix de vente du logement ne doit donc pas être surévalué par rapport au marché de l'immobilier ancien de la ville où il se situe.
De même, les loyers perçus par le gestionnaire du logement devront être cohérents avec ceux pratiqués pour des appartements meublés comparables. En général, même si le coût à l'achat est plus élevé, les sélectionneurs de programmes privilégient les grandes métropoles dynamiques au détriment des plus petites communes. Ils préfèrent aussi le centre des villes à leur périphérie. Il faut enfin s'assurer qu'il y a une vraie demande locale pour le type de logement visé et notamment pour les résidences étudiantes et de tourisme, que le marché n'est pas déjà saturé d'offres.
Enquêter sur l'exploitant
La réussite de l'opération dépend aussi de la fiabilité de l'exploitant de la résidence. Dans ce type d'investissement, le particulier signe généralement avec celui-ci un contrat de bail commercial d'une durée d'au moins neuf ans. Au terme du bail, celui-ci est renouvelé de façon quasi automatique. Mais ce n'est pas garanti. L'exploitant joue donc un rôle essentiel : c'est lui qui gère le bien meublé. Il l'équipe et entretient les lieux, trouve des locataires et perçoit des loyers. Sans oublier le versement pendant au moins neuf ans d'un loyer net de charges, dont le montant a été fixé lors de l'achat du logement.
(Anne-Sophie Vion | Les Echos Patrimoine | Vendredi 16 et samedi 17 mai 2014)
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