LMNP : les avantages de l'amortissement

LMNP : les avantages de l'amortissement
Mardi 30 juin 2020

La location meublée est fiscalement avantageuse. Sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), en régime réel, la déductibilité des charges et l'amortissement peuvent réduire l'imposition dans des proportions très favorables.

La location meublée est fiscalement plus intéressante que la location vide. Dans le second cas, les recettes locatives sont imposées comme revenus fonciers, alors que dans le premier, elles sont taxées comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec 2 régimes plus avantageux :

  • Le micro-BIC (ou régime forfaitaire) s'applique lorsque les recettes locatives n'excèdent pas 70 000 € par an. Ce régime ouvre droit à un abattement de 50% des recettes, quand dans le régime micro-foncier il ne s'élève qu'à 30%. Il n'est en revanche pas possible de déduire des charges.

  • Au-dessus de 70 000 € de revenus locatifs annuels (ou sur option), le régime réel s’applique avec des avantages fiscaux à la clé : déduction des charges et amortissement. Les revenus locatifs sont réduits, voire ramenés à zéro. Dans le cas de l’option pour le régime réel, elle est valable pour 2 ans avec un renouvellement automatiquement pour la même durée.

A noter : quel que soit le régime, le statut LMNP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € et il est aussi possible d'en bénéficier pour la location de plusieurs biens.

Calcul de l'amortissement en LMNP au régime réel

Le loueur en meublé non professionnel imposé au régime réel peut déduire certaines charges de ses loyers sous certaines conditions. Il peut aussi amortir le prix d'achat du logement et du mobilier qui le compose.

Exemple : (source impots.gouv.fr)

Valeur du logement à amortir : 150 000 €

Taux d'amortissement : 2 %

Soit un amortissement annuel de 3 000 €

Total des loyers perçus dans l'année : 10 000 €

Total des charges déductibles : 8 000 €

Maximum d'amortissement à déduire pour l'année : total des loyers - total des charges = 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €

Bien que le montant annuel de l'amortissement soit de 3 000 €, il ne pourra être déduit qu'à hauteur de 2 000 €. Le reliquat de 1 000 € sera déductible les années suivantes.

Lorsque les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou négatif. Dans ce cas, les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée et seront imputés quand le résultat redeviendra positif.

(L’Express, Avril 2020)


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