L’immobilier locatif géré en LMNP: et si vous misiez sur l’investissement gagnant ?
ImprimerL’immobilier locatif géré en LMNP (loueur meublé non professionnel) : et si vous misiez sur l’investissement gagnant ?
Vous voulez profiter des opportunités du marché de l’immobilier locatif ? Vous avez raison et la conjoncture s’y prête : c’est le moment ou jamais ! Mais comment investir ? Moins connu que d’autres dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) dispose d’arguments de poids pour vous convaincre. Plus accessible et moins contraignant, il procure notamment de nombreux avantages fiscaux grâce à la catégorisation des revenus locatifs en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et les retombées sont encore plus importantes en investissant sous le statut LMNP en immobilier locatif géré en résidences services seniors ou étudiantes. Néanmoins, pour comprendre les subtilités de ce dispositif et en tirer le maximum de profit, mieux vaut être bien entouré par des spécialistes reconnus du statut LMNP. Tour d’horizon avec Réside Études Immobilier.
Louer nu ou louer meublé ?
Lors d’un investissement dans l’immobilier locatif, de nombreux critères doivent être pris en compte pour remplir vos objectifs patrimoniaux. Parmi ceux-ci, l’arbitrage entre loué meublé et loué nu est prépondérant.
Nous allons voir qu’il est beaucoup plus intéressant pour les investisseurs d’opter pour la location meublée :
- En premier lieu, la souplesse locative. Le bail d’un bien meublé (occupé comme résidence principale) est seulement d’un an renouvelable, voire de 9 mois1, contre 3 ans pour un bien loué nu. Vous avez ainsi plus de latitude si vous souhaitez vendre votre bien à un moment donné. De plus, les loyers sont supérieurs en location meublée.
- Et sur le plan fiscal, il n’y a pas de débat. En location nue, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et augmentent votre revenu fiscal. Attention de ne pas changer de tranche d'imposition : la rentabilité de votre investissement peut vite chuter ! À l’inverse, sous le statut LMNP, vos revenus locatifs issus d’un bien loué meublé sont eux considérés comme des revenus industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire certaines charges et de pratiquer l’amortissement comptable. Conséquence directe : une très forte réduction de l’imposition sur les revenus générés par les loyers, voire, dans certains cas, aucune imposition.
Les conditions d’accès au statut LMNP sont les suivantes :
- votre bien doit être loué meublé et comprendre un certain nombre d’équipements2 ;
- vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €, ni représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal ;
- ou, si vos recettes sont supérieures à 23 000 € et quels que soient leurs montants, elles doivent être inférieures à l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal (traitements des salaires, pensions et rentes, BIC, BNC3, revenus des gérants) ;
Dans le cas contraire, votre activité locative se fera sous le statut LMP (loueur meublé professionnel).
Le secret du LMNP : la déductibilité des charges et l’amortissement comptable sous le régime réel simplifié
Tous vos revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale. Si vous êtes éligible au statut LMNP, vous pouvez choisir entre 2 régimes d’imposition :
- le régime micro-BIC. Vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives ;
- le régime réel simplifié. Vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs certaines charges déductibles et de pratiquer l’amortissement comptable.
Ces régimes d’imposition sont très attractifs pour les investisseurs selon leurs profils. L’intérêt du micro-BIC est sa simplicité : des obligations déclaratives allégées4 ne nécessitant pas la tenue d’une comptabilité. Idéal, par exemple, pour un investisseur ayant hérité d’un bien locatif meublé. Mais, dans la plupart des cas, c’est le régime réel simplifié qui est le plus intéressant. Et quel que soit le montant de vos revenus locatifs, vous pouvez choisir le régime réel simplifié sur simple demande à l’administration fiscale, dès la première année de location ! La loi de finances pour 2022 permet également aux bailleurs ayant intérêt à changer de régime d’en faire la demande au titre de l’année en cours dans les mêmes délais que ceux du dépôt de leur déclaration de revenus de l’année N-15.
L’intérêt du régime réel simplifié est de pouvoir minimiser votre imposition, voire de la gommer totalement. Il vous permet de déduire de vos revenus locatifs certaines charges déductibles (liste non-exhaustive) :
- les frais de notaire, d’agence immobilière et de publicité ;
- la taxe foncière, d’habitation, et la CFE (contribution foncière des entreprises) ;
- les intérêts d’emprunts, les frais de dossier et les frais de comptabilité.
- les charges de copropriété (sauf travaux)
- les frais de notaire, d’agence immobilière et de publicité.
- les différentes assurances.
Grâce au régime réel simplifié, vous pouvez également amortir linéairement la valeur de votre bien sur plusieurs années (de 20 à 30 ans), mais aussi le mobilier (de 5 à 7 ans), ainsi que les travaux (de 5 à 25 ans selon leur nature).
En cumulant la déductibilité des charges et l’amortissement comptable, vous pouvez parvenir à gommer totalement votre imposition pendant plusieurs années. Mais vous l’aurez compris, mieux vaut faire appel à un expert-comptable pour profiter au maximum des avantages de l’immobilier locatif sous le statut LMNP au régime réel simplifié. En plus, ses honoraires sont des charges déductibles.
Bénéficiez des avantages du statut LMNP grâce à l’immobilier locatif géré
Les avantages du statut LMNP sont donc certains. Néanmoins, ils sont décuplés quand l’activité locative est réalisée dans le cadre de l’immobilier locatif géré en résidences services seniors et étudiantes : aucune gestion locative, revenus sécurisés, possibilité de récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’achat… À condition d’être bien entouré par des spécialistes du LMNP en immobilier géré !
Dans la pratique, vous achetez un bien immobilier au sein d’une résidence services seniors ou étudiantes, dont vous confiez la gestion à un gestionnaire-exploitant via un bail commercial. Dans celui-ci, figure notamment : le montant du loyer, ses modalités de règlement et de réévaluation ainsi que la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Comparée à un bien locatif traditionnel, cette délégation vous apporte avant tout une tranquillité d’esprit : vous ne vous occupez pas de la gestion locative, ni des travaux d’entretien et vous percevez des revenus sécurisés ! Mais encore faut-il choisir le bon gestionnaire-exploitant.
Vers quel gestionnaire-exploitant se tourner ?
Que l’on parle des seniors autonomes ou des étudiants6, le constat est le même : ils manquent de solutions de logements répondant à leurs besoins spécifiques. Et au vu de la croissance démographique et de l’allongement de l’espérance de vie en bonne santé, le nombre d’étudiants et de seniors autonomes7 va considérablement augmenter dans les années à venir. Il est important de trouver une solution ! Les résidences services ont donc un bel avenir devant elles et de nouveaux acteurs arrivent sur le marché, plus ou moins expérimentés en la matière. Le choix d’un promoteur-exploitant fiable et sérieux est donc plus que jamais nécessaire afin de sécuriser son investissement, tant en termes de gestion du bien qu’en matière d’accompagnement lors du parcours d’achat.
Plusieurs critères doivent être étudiés scrupuleusement avant de choisir votre promoteur-gestionnaire pour maximiser votre investissement en immobilier locatif géré de manière pérenne :
- l’ancienneté de l’opérateur sur le marché : est-il déjà doté d’une expérience reconnue ?
- la qualité du parc déjà détenu : est-il entretenu et fait-il l’objet d’améliorations ou de rénovations ?
- l’emplacement des futures résidences services : sont-elles concentrées en zones saturées ou le promoteur a-t-il anticipé les besoins de marchés locaux d’avenir ?
- la taille des résidences services : accueillent-elles suffisamment de logements pour en maximiser la gestion et le rendement tout en restant à taille humaine ?
La dimension humaine est importante. D’un côté, le gestionnaire-exploitant a la responsabilité d’accueillir les résidents dans de bonnes conditions et de recruter des équipes de professionnels garantes de la qualité de l’accueil. De l’autre côté, le gestionnaire-exploitant est responsable du bon entretien de votre bien. Vous l’aurez compris, Réside Études Immobilier a quelques arguments en sa faveur.
Comment choisir entre régime micro-BIC et régime réel simplifié ? Dois-je investir dans un T3 ou dans deux appartements plus petits ? Quid des seuils du LMNP ? Quelle charge puis-je déduire ? Comment amortir mon bien dans le temps ? Comment préparer mon dossier d’emprunt immobilier ? Autant de questions auxquelles un conseiller se doit de répondre avec clarté et précision. Il doit vous proposer une stratégie d'accompagnement globale et mettre en place le projet le plus adapté à vos besoins et à votre profil. C’est la clé pour la réussite de votre investissement en immobilier locatif géré à long terme. Là encore, vous l’aurez compris, Réside Études Immobilier a quelques arguments en sa faveur.
Réside Études Immobilier : votre partenaire pour la réussite de votre investissement dans l’immobilier locatif géré
Chez Réside Études Immobilier, nous avons choisi depuis plus de 30 ans d’être disponibles en direct et au plus près de nos investisseurs où qu’ils se trouvent sur le territoire. Cette stratégie a permis à nos équipes de développer des connaissances pointues des marchés et de leur évolution, tant à l’échelle locale que nationale. Elles s’appuient qui plus est sur un important réseau de partenaires locaux, spécialisés dans leur domaine8 et reconnus sur leur territoire.
Alors, pour votre investissement dans l’immobilier géré en LMNP, faites confiance à l’un des leaders des résidences services, qui commercialise ET exploite ses résidences. Vous aurez ainsi les bonnes réponses à toutes les questions que vous vous êtes posées dans cet article.
1 La durée du bail peut, en effet, être de 9 mois sans reconduction tacite si le locataire est un étudiant. Source : article «Les fantastiques avantages de la location meublée» publié dans CAPITAL le 7 janvier 2016.
2 Ils doivent notamment comprendre : un lit avec matelas + couette/couverture, une table et des chaises, un matériel ménager de base (balai, serpillière…), un réfrigérateur, des plaques de cuisson + four ou micro-ondes, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, des meubles de rangement, mais aussi les luminaires ainsi que des rideaux dans les pièces de nuit.
3 BNC : bénéfices non-commerciaux.
4 En régime micro-BIC, il n’est pas obligatoire de faire appel à un comptable, l’abattement forfaitaire de 50 % étant automatiquement appliqué aux revenus tirés de la location, imposés dans la catégorie des BIC.
https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition
5 Source : article «Loi de finances 2022 et location meublée : quelles nouveautés ?» par Maud Velter dans LE REVENU du 15 janvier 2022.
6 Selon l’INSEE, ce sont près de 2,8 millions d’étudiants qui étaient scolarisés dans l’enseignement supérieur en France à la rentrée 2020. Un nombre en croissance soulevant une forte problématique en termes de logement.
https://www.insee.fr/fr/statistiques/5432449?sommaire=5435421
7 Selon les prévisions de la DREES (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques), le pays comptera 21 millions de seniors de plus de 60 ans d’ici 2032 soit une proportion croissante de la population également confrontée à la problématique de logements adaptés, tant en termes quantitatif que qualitatif.
8 Chez RÉSIDE ÉTUDES, nous faisons bénéficier nos investisseurs d’un écosystème complet de spécialistes de l’amont à l’aval de leur projet, du cabinet d’architecte au cabinet comptable, en passant par le courtage en prêt immobilier et l’étude notariale.
