LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL : ET SI VOUS MISIEZ SUR LE STATUT GAGNANT!

LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL : ET SI VOUS MISIEZ SUR LE STATUT GAGNANT!
Mercredi 17 août 2022

Bénéficiant d’un régime fiscal plus qu’avantageux, l’investissement en LMNP est même optimisé lorsqu’il s’opère en résidence services… à condition d’être bien accompagné !

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LE BILLET RÉSIDE ÉTUDES

Mis à jour le 16.08.2022 à 17H10

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Source : toulouseimmo9.com

Utile et rentable, l’acquisition de biens en résidences seniors et étudiantes permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Plus accessible et moins contraignant que d’autres dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, le LMNP subit néanmoins un déficit de notoriété auprès des particuliers…

Comparé à un investissement classique, le LMNP bénéficie pourtant de nombreux avantages fiscaux grâce à la catégorisation des revenus locatifs en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

S’il peut aussi s’effectuer sous le régime simplifié du Censi-Bouvard, l’investissement en résidence services est surtout optimisé lorsqu’il est confié à des spécialistes reconnus du LMNP.

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COMPARÉ À UN INVESTISSEMENT NU CLASSIQUE, LA GESTION D’UN BIEN MEUBLÉ EN LMNP REVÊT DE NOMBREUX ATOUTS GRÂCE AU RÉGIME DES BÉNÉFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX (BIC)

Plus intéressant que les traditionnels revenus fonciers, le statut LMNP permet à ses bénéficiaires de percevoir leurs loyers au titre des BIC et ainsi d’amortir leur investissement.

Le LMNP est le statut à privilégier lorsqu’il s’agit d’investissement locatif pour plusieurs raisons.

En effet, lorsqu’on loue un bien « vide » à titre de résidence principale, la durée minimale légale du bail est de 3 ans renouvelables quand elle est seulement d’un an, voire 9 mois[1], dans le cas d’un meublé.

Au-delà de l’intérêt de cette souplesse juridique, c’est sur le plan fiscal que les différences sont les plus sensibles.

Les loyers des locations nues sont en effet directement perçus au titre de revenus fonciers. Non seulement ce régime vient-il directement alourdir le revenu imposable mais il ne permet pas d’amortir son bien

À l’inverse, louer en meublé permet d’amortir son investissement grâce à une charge comptable qui viendra en déduction des loyers. Cela entraîne une très forte réduction de son résultat fiscal, voire permet, dans certains cas, de ne pas payer d’impôts.

Concrètement, la plupart des charges acquittées comme les coûts d’acquisition immobilière, les frais de comptabilité mais aussi le mobilier seront déductibles des loyers encaissés au régime réel des BIC.

Les principales conditions pour être éligible à ce statut concernent :

  1. Le montant des recettes locatives annuelles: elles ne doivent pas excéder 23.000 € ni représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal[2]
  2. Le bien loué: il doit, par définition, être meublé et donc comprendre un certain nombre d’équipements[3].

EN LMNP, LE RÉGIME DU RÉEL EST SOUVENT PLUS INTÉRESSSANT QUE LE FORFAIT POUR EN OPTIMISER L’ATTRAIT FISCAL

Attention, par contre, à l’option automatique du régime « micro » en LMNP !

En effet, pour des revenus locatifs inférieurs à 72.600 €, c’est le régime micro-BIC offrant un abattement de 50 % sur les revenus locatifs qui s’applique de plein droit

Bénéficiant d’obligations déclaratives allégées[4], ce régime forfaitaire peut être favorable à certains profils d’investisseurs ayant par exemple hérité d’un bien locatif meublé. Mais, dans la plupart des cas, c’est le régime du réel qui s’avère plus intéressant.

Il permet en effet de déduire à leur coût réel de nombreuses charges des revenus locatifstelles que :

  • Les frais de copropriété, dépenses d’entretien et de réparation, taxe foncière…
  • Les intérêts et frais d’emprunt du crédit immobilier

Mais surtout, le régime réel permet d’amortir pendant plusieurs années, non seulement la valeur du bien, mais aussi de son mobilier, ainsi que des travaux[5]. Cet avantage peut ainsi aboutir à l’effacement total de prélèvement fiscal sur les recettes locatives pendant plusieurs années.

Bien qu’il ne s’agisse pas du régime fiscal applicable par défaut, cette option est exerçable dès la première activité de location pour les revenus inférieurs à 72.600 €.

La loi de finances pour 2022 permet également aux bailleurs ayant intérêt à changer de régime d’en faire la demande au titre de l’année en cours dans les mêmes délais que ceux du dépôt de leur déclaration de revenus de l’année N-1[6].

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BIEN QU’IL OUVRE DROIT À UN DISPOSITIF « CENSI-BOUVARD » SIMPLIFIÉ, L’INVESTISSEMENT EN LMNP REQUIERT UN ACCOMPAGNEMENT PERSONNALISÉ AFIN D’ÊTRE ADAPTÉ À CHAQUE PROFIL D’INVESTISSEUR

L’investissement en résidence services neuve ouvre aussi droit à un dispositif d’incitation fiscale très avantageux. L’appui de spécialistes en LMNP est toutefois recommandé afin de choisir les modalités les plus adaptées à sa situation et ses objectifs propres.

Parmi les nombreuses lois d’incitation à l’investissement locatif, le Censi-Bouvard se révèle être l’un des plus intéressants.

S’adressant aux particuliers achetant un bien locatif neuf[7], il vise à promouvoir l’acquisition de logements en résidences seniors ou étudiantes.

Pour être éligible, le propriétaire doit en effet s’engager à louer durant au moins 9 ans son bien à titre de résidence principale au sein d’une résidence offrant des services para-hôteliers[8].

En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% calculée sur les sommes investies, dans la limite de 300.000 €. Celle-ci est alors répartie sur 9 ans et peut donc représenter jusqu’à 3.666 €/an et, en cas de dépassement de l’impôt dû, est reportable durant 6 ans.

En pratique, la gestion est donc déléguée à un gestionnaire-exploitant spécialisé en résidences services par le biais d’un bail commercial.

Déterminant et conditionnant l’engagement des parties, ce contrat précise notamment le montant du loyer, ses modalités de règlement et de réévaluation ainsi que la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire.

Comparée à un bien locatif traditionnel, cette délégation apporte avant tout une tranquillité d’esprit pour l’investisseur. Ce dernier n’a ainsi pas à faire face aux problématiques de gestion, recherche de locataires, état des lieux, entretien des parties communes et autres travaux.

AU-DELÀ DU BAIL COMMERCIAL, C’EST AUSSI SUR LA CAPACITÉ D’ACCOMPAGNEMENT GLOBAL DE L’INVESTISSEUR PAR LE GESTIONNAIRE-EXPLOITANT QUE REPOSE L’INTÉRÊT DU LMNP

Au vu des équilibres sociaux-démographiques actuels, les résidences services sont un secteur d’avenir, tant en matière de résidences étudiantes[9] que seniors[10].

Les investissements dans ce type de programmes immobiliers sont ainsi amenés à progresser avec l’apparition probable de nouveaux acteurs.

Le choix d’un promoteur-exploitant fiable et sérieux est donc plus que jamais nécessaire afin de sécuriser son investissement, tant en termes de gestion du bien qu’en matière d’accompagnement patrimonial global.

Afin de maximiser son rendement de manière pérenne, plusieurs critères peuvent ainsi guider l’investisseur LMNP dans son choix d’un promoteur-gestionnaire en résidence services :

  1. L’ancienneté de l’opérateur sur le marché : est-il déjà doté d’une expérience reconnue ?
  2. La qualité du parc déjà détenu : est-il entretenu et fait-il l’objet d’améliorations-rénovations ?
  3. L’emplacement des futures résidences: sont-elles concentrées en zones saturées ou le promoteur a-t-il anticipé les besoins de marchés locaux d’avenir ?
  4. La taille des résidences: accueillent-elles suffisamment de logements pour en maximiser la gestion et le rendement tout en restant à taille humaine ?

De nombreux autres critères peuvent s’ajouter, notamment en matière de facteur humain.

Non seulement cela vaut-il pour le professionnalisme des équipes au contact des locataires mais aussi pour la qualité des personnes accompagnant l’investisseur lui-même tout au long de la réalisation de son projet.

Comment arbitrer entre Censi-Bouvard ou amortissement classique ? Que faire si l’on vient à dépasser les seuils relevant du LMNP une fois à la retraite ? Vaut-il mieux investir dans un 3 pièces ou 2 appartements plus petits ? Comment préparer au mieux son dossier de crédit et vers quels établissements se tourner en fonction de son profil ?

C’est, aussi, cette capacité d’accompagnement global d’une stratégie d’investissement qui distingue les meilleurs opérateurs.

C’est cette aptitude à définir et mettre en place le projet le plus adapté aux besoins et au profil de chaque investisseur qui est le gage d’une réussite de son investissement à long terme.

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SOYEZ ACCOMPAGNÉ AU PLUS PRÈS AVEC LES CONSEILLERS EN LMNP RÉSIDE ÉTUDES

Source : lepoint.fr

Chez RÉSIDE ÉTUDES, nous avons choisi depuis plus de 30 ans d’être disponibles en direct et au plus près de nos investisseurs où qu’ils se trouvent sur le territoire.

Grâce à cela, nos équipes se distinguent par leur connaissance pointue des marchés et de leur évolution, tant à l’échelle locale que nationale.

Décentralisées, elles s’appuient qui plus est sur un important réseau de partenaires locaux, spécialisés dans leur domaine[11] et reconnus sur leur territoire.

C’est l’ensemble de ces atouts qui permettent aujourd’hui à RÉSIDE ÉTUDES d’être l’un des leaders nationaux des résidences services en LMNP !

RÉSIDE ÉTUDES : LE LMNP MIS À VOTRE PORTÉE !

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Régulièrement, RE´SIDE E´TUDES promeut l’investissement locatif en résidences services ou profite d’un point d’actualité´ pour ouvrir le débat et informer ses clients et prospects investisseurs.

Ces brèves et articles ne constituent pas forcément l’expression ou le reflet des positions ou opinions propres de l’entreprise.

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Pour aller plus loin :

  • Article «Les bons réflexes pour investir dans une ville étudiante» par Nathalie Coulaud paru sur le site LE MONDE le 15 juin 2022

https://www.lemonde.fr/argent/article/2022/06/15/les-bons-reflexes-pour-investir-dans-une-ville-etudiante_6130358_1657007.html

  • Article «Loi de finances 2022 et location meublée : quelles nouveautés ?» par Maud Velter dans LE REVENU du 15 janvier 2022

https://www.lerevenu.com/immobilier/investissement-locatif/loi-de-finances-2022-et-location-meublee-quelles-nouveautes

  • Article «Immobilier : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien » par Anne-Lise Defrance paru sur le site LES ÉCHOS le 22 septembre 2021

https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-faut-il-investir-dans-le-neuf-ou-dans-lancien-1348217?xtor=CS1-25&fbclid=IwAR0xAj1432P6F5gQCNUY8CNyQQBxjtcG2bUc3iTOzGB4sEkC7eC16QpvB3s

  • Article «Immobilier : acheter, vendre ou louer une passoire thermique devient de plus en plus compliqué» par Delphine Denuit paru sur le site LE PARISIEN le 31 juillet 2021

https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-le-nouveau-dpe-accule-plus-encore-les-passoires-thermiques-31-07-2021-LR6C4LGLGJGQPGQNE3OMBEJ25Q.php

  • Article « Immobilier locatif géré : le placement auquel vous n’aviez pas pensé ! » paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 15 juillet 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/immobilier-locatif-gere-le-placement-auquel-vous-n-aviez-pas-pense-1008/

  • Article «En quoi investir en résidence services répond à une stratégie patrimoniale globale ?» paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 13 mai 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/en-quoi-investir-en-residence-services-repond-a-une-strategie-patrimoniale-globale-988/

  • Article « Censi-Bouvard : les multiples atouts d’un dispositif méconnu » paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 3 février 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/censi-bouvard-les-multiples-atouts-d-un-dispositif-meconnu-955/

[1] La durée du bail peut en effet être de 9 mois sans reconduction tacite si le locataire est un étudiant. Source : article «Les fantastiques avantages de la location meublée» publié dans CAPITAL le 7 janvier 2016.

[2] Au-delà, c’est le régime de loueur en meublé professionnel (LMP) qui s’applique, le seuil de 50 % pouvant notamment intervenir lors du départ en retraite.

[3] Ils doivent notamment comprendre : un lit avec matelas + couette/couverture, une table & des chaises, un matériel ménager de base (balai, serpillère…), un réfrigérateur, des plaques de cuisson + four ou micro-ondes, de la vaisselle & des ustensiles de cuisine, des meubles de rangement mais aussi les luminaires ainsi que des rideaux dans les pièces de nuit

[4] En régime « micro », il n’est pas obligatoire de faire appel à un comptable, l’abattement forfaitaire de 50 % étant automatiquement appliqué aux revenus tirés de la location, imposés dans la catégorie des BIC. Source : https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition

[5] Usuellement, le bien lui-même est amorti linéairement sur 20 à 30 ans maximum, le mobilier l’étant sur 5 à 7 ans maximum.

[6] Source : article «Loi de finances 2022 et location meublée : quelles nouveautés ?» par Maud Velter dans LE REVENU du 15 janvier 2022

https://www.lerevenu.com/immobilier/investissement-locatif/loi-de-finances-2022-et-location-meublee-quelles-nouveautes

[7] En pratique, il peut s’agir d’un programme neuf, en VEFA (commercialisé sur plan ou « vente en état futur d’achèvement), mais aussi ayant fait l’objet d’une réhabilitation-rénovation.

[8] Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs en résidence étudiante, résidence seniors ou en établissement adapté à l’accueil de personnes âgées dépendantes ; les résidences de tourisme n’y sont plus éligibles depuis 2017.

[9] Selon l’INSEE, se sont près de 2,8 millions d’étudiants qui étaient scolarisés dans l’enseignement supérieur en France à la rentrée 2020. Un nombre en croissance soulevant une forte problématique en termes de logement.

https://www.insee.fr/fr/statistiques/5432449?sommaire=5435421

[10] Selon les prévisions de la DREES (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques), le pays comptera 21 millions de seniors de plus de 60 ans d’ici 2032 soit une proportion croissante de la population également confrontée à la problématique de logements adaptés, tant en termes quantitatif que qualitatif.

https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/publications/etudes-et-resultats/perte-dautonomie-pratiques-inchangees-108-000-seniors-de-plus

[11] Chez RÉSIDE ÉTUDES, nous faisons bénéficier nos investisseurs d’un écosystème complet de spécialistes de l’amont à l’aval de leur projet, du cabinet d’architecte au cabinet comptable, en passant par le courtage en prêt immobilier et l’étude notariale.


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