PEUT-ON ENCORE OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER LOCATIF EN 2022 ?

PEUT-ON ENCORE OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER LOCATIF EN 2022 ?
Mercredi 6 juillet 2022

Alors que l’ensemble des ménages sont touchés par l’inflation, les investisseurs voient également s’accroître les exigences des banques en matière d’apport personnel et de solvabilité

Comment, dans ces conditions, trouver le financement pour son projet ? Les ménages peuvent-ils encore compter sur l’emprunt bancaire pour concrétiser leur placement en immobilier locatif ?

Car si les banques réhaussent leurs conditions en termes de règles d’octroi, c’est surtout pour palier l’obstacle du taux d’usure[1].

Dans ces conditions, leur proposer un dossier de qualité requiert désormais une véritable anticipation de la part des investisseurs en immobilier locatif.

LE « DURCISSEMENT » DES CONDITIONS D’EMPRUNT REFLÈTE UNE CONJONCTURE MOINS FAVORABLE QU’AVANT POUR LES INVESTISSEURS EN IMMOBILIER. CETTE « NORMALISATION » DU CRÉDIT SE HEURTE TOUTEFOIS AU TAUX D’USURE LÉGAL...

Après plus d’une décennie d’accès « facilité » à l’emprunt, de nombreux éléments concourent désormais au durcissement des règles d’octroi.

La hausse des taux immobiliers est en effet continue depuis plus d’un trimestre. Alors qu’ils se maintenaient aux alentours d’1% en mars 2022, ils atteignent désormais 1,70%2 toutes durées et profils confondus.

Or, à l’image de l’inflation[3], cette augmentation est amenée à perdurer après une phase anormalement longue de taux bas. Les grilles établies par les banques se basent en effet sur l’emprunt d’État de référence, l’OAT[4] 10 ans, qui s’est nettement appréciée[5] dernièrement.

Si ces chiffres relèvent plus d’un retour à la normale que d’une anomalie, ils n’en restent pas moins délicats à gérer, tant pour les emprunteurs… que pour les prêteurs !

Car les banques aussi sont confrontées à un écueil : celui du taux de l’usure[6]. Initialement créé pour protéger les particuliers, son mode de calcul est en train de le transformer en outil contreproductif en période de remontée rapide des taux.

L’EFFET « CISEAUX » DU TAUX D’USURE PORTE L’ÉCLAIRAGE SUR LE COÛT DE L’ASSURANCE EMPRUNTEUR

Basé sur le taux moyen des prêts accordés sur le dernier trimestre, celui-ci est en effet en grand décalage avec les conditions d’octroi actuelles. À titre d’exemple, il est de 2,40% pour les prêts d’une durée supérieure ou égale à 20 ans alors que les taux nominaux des banques dépassent désormais 2% sur ces échéances.

Sa méthode de calcul, en décalage avec les prix du marché, a même fait réagir le ministre de l’Économie et des Finances, qui se dit prêt à la revoir[7].

Car cette contrainte légale vient considérablement resserrer la marge de rémunération des banques[8] une fois comptabilisés l’assurance emprunteur et les autres coûts liés au crédit[9].

Alors que certains établissements mettent provisoirement en pause leurs partenariats d’apport d’affaires[10], c’est donc aussi la question du coût de l’assurance qui est mise en exergue.

Rarement négociée malgré les mesures visant à la rendre plus concurrentielle, elle devrait à l’avenir faire l’objet de tractations dans un nombre croissant de dossiers

LES INVESTISSEURS EN IMMOBILIER LOCATIF DISPOSENT NÉANMOINS D’OUTILS POUR CONTINUER À EMPRUNTER. OUTRE LES ÉLÉMENTS DU CRÉDIT, IL DEVIENT NOTAMMENT CRUCIAL D’OPTIMISER SON « PROFIL » EN AMONT DU PROJET.

Pour un nombre croissant d’investisseurs, « affuter » son dossier de prêt en amont du projet devient indispensable pour décrocher son crédit immobilier locatif

Comptant pour plusieurs dizaines d’euros dans leur mensualité, la négociation de l’assurance emprunteur devrait ainsi devenir un réflexe pour tous les investisseurs.

La marge de manœuvre apportée par la récente loi Lemoine[11]devrait encore renforcer les précédentes mesures visant à rendre ce marché plus compétitif.

Outre le coût de leur assurance, les ménages peuvent également jouer sur la durée de leur prêt. En optant pour un remboursement plus long, les investisseurs peuvent en effet nettement améliorer leur capacité de remboursement.

À titre d’exemple, une mensualité de 1.500 € permet d’emprunter 296.511 € sur 20 ans contre 353.895 € sur 25 ans à un taux nominal de 2%.

Car le « juge de paix » des banques reste un taux d’endettement ne devant pas excéder le tiers des revenus du foyer.

Scruté à la loupe par les établissements de crédit, le « reste à vivre[12] » des ménages est même devenu la pierre angulaire de leur analyse en termes de risque. Variable selon les organismes, celui-ci dépend aussi de la localisation et de la composition du foyer.

Estimer ce reste à vivre et la capacité d’emprunt résiduel qui en découle devient donc indispensable pour aborder sereinement sa demande de financement.

IL EST POSSIBLE DE « TRAVAILLER » SA CAPACITÉ DE REMBOURSEMENT EN AMONT DE SA DEMANDE DE PRÊT

L’ensemble des investisseurs ont ainsi intérêt à faire leurs les conseils prodigués par les professionnels du rachat de crédits. À commencer par le de« nettoyage »des comptes bancaires du foyer plusieurs mois avant de présenter leur demande de prêt.

Les agios et autres incidents bancaires sont en effet définitivement « non grata » pour des prêteurs plus sélectifs que jamais. Présenter des comptes impeccables sur les 3 mois précédant la demande de crédit est devenu un incontournable.

Le remboursement anticipé de prêts à la consommation, y compris les réserves de crédit liées aux cartes de fidélité est aussi conseillé afin de ne pas inutilement peser dans le calcul de l’endettement du foyer.

La trésorerie ainsi dégagée doit notamment permettre à l’investisseur de cumuler un apport personnel suffisant en amont de la présentation de sa demande.

Car emprunter « à 100%[13]» est devenu quasiment impossible dans une conjoncture où les banquiers ne retiennent que les dossiers les moins risqués. Certains courtiers estiment même à 80% la hausse moyenne de ce « bas de laine » exigé en un an[14], passé de 30.000 € en 2021 à 52.000 € au 1er trimestre 2022.

Néanmoins, si ce chiffre confond tous les types de dossier, un projet locatif bénéficie toujours de la prise en compte d’une partie des loyers perçus dans le calcul du taux d’endettement. Toutefois, il vaudra mieux anticiper une fourchette de calcul « basse » (de l’ordre de 50% à 60%) plutôt que les 80% parfois encore comptabilisés par certaines banques jusqu’en 2021…

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Régulièrement, RÉSIDE ÉTUDES promeut l’investissement locatif en résidences services ou profite d’un point d’actualité´pour ouvrir le débat et informer ses clients et prospects investisseurs. Ces brèves et articles ne constituent pas forcément l’expression ou le reflet des positions ou opinions propres de l’entreprise.

Pour aller plus loin :

  • Article « Crédit immobilier : le gouverneur de la Banque de France estime que les taux vont revenir à 2% ou 3% » par Diane Lacaze paru sur le site BFM IMMO le 10 juin 2022

https://www.bfmtv.com/immobilier/credit-emprunt/credit-immobilier-le-gouverneur-de-la-banque-de-france-estime-que-les-taux-vont-revenir-a-2-ou-3_AV-202206100236.html

  • Article « Immobilier : trois nouveaux écueils pour les emprunteurs » par Anne-Sophie Vion paru sur le site de LES ECHOS le 8 juin 2022

https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-trois-nouveaux-ecueils-pour-les-emprunteurs-1411787#utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=nl_lec_18h&utm_content=20220608&xtor=EPR-5020-[20220608]

  • Article « Crédit immobilier : quel est l’intérêt de passer par un courtier ? » par Agnès Lambert paru sur le site de LE MONDE le 5 avril 2022

https://www.lemonde.fr/argent/article/2022/04/05/credit-immobilier-quel-est-l-interet-de-passer-par-un-courtier_6120617_1657007.html

  • Article « Crédit immobilier : premiers signes d’attentisme sur fond d’inflation et de guerre en Ukraine » par Gabriel Nedelec paru sur le site de LES ECHOS le 1er avril 2022

https://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/credit-immobilier-premiers-signes-dattentisme-sur-fond-dinflation-et-de-guerre-en-ukraine-1397850

  • Article « Pourquoi investir en immobilier locatif neuf en période d’inflation ? » paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 7 juin 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/pourquoi-investir-en-immobilier-locatif-neuf-en-periode-de-reprise-d-inflation-994/

  • Article « Être bien entouré : la clef pour réussir son investissement locatif ? » paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 22 mars 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/etre-bien-entoure-la-clef-pour-reussir-son-investissement-locatif-968/

  • Article « Et si c’était le moment d’emprunter pour votre investissement locatif ? » paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 11 janvier 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/et-si-c-etait-le-moment-d-emprunter-pour-votre-investissement-locatif-948/

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[1]Le taux d’usure est un plafond légal obligatoire contraignant les établissements de crédit à ne pas dépasser certaines limites hautes en termes de taux actuariel effectif global -TAEG- lors de l’octroi d’un prêt. Évalué trimestriellement par la Banque de France, il correspond au taux moyen des prêts octroyés durant le trimestre précédent auquel s’ajoute une marge et varie selon les durées.

[2]Source : intervention « Immobilier, la flambée des taux se poursuit » de Ludovic Huzieux (Artémis Courtage) dans l’émission BFM Patrimoine diffusée sur BFM BUSINESS le 13 juin 2022

https://www.bfmtv.com/economie/replay-emissions/bfm-patrimoine/ludovic-huzieux-artemis-courtage-immobilier-la-flambee-des-taux-se-poursuit-13-06_VN-202206130245.html

[3]L’INSEE estime l’inflation annuelle à 5,2% au mois de mai 2022

https://www.insee.fr/fr/statistiques/6448356#:~:text=Sur%20un%20an%2C%20selon%20l,alimentation%20et%20des%20produits%20manufactur%C3%A9s

[4]Les obligations assimilables au Trésor sont les emprunts émis par l’État français sur diverses durées. Traditionnellement, l’OAT à 10 ans sert de base de calcul aux établissements de crédit pour fixer leurs grilles de taux à long terme.

[5]L’OAT 10 ans dépasse désormais les 2,15 % alors qu’elle était à 0% fin 2021-début 2022

[6]Lien vers la fiche informative du ministère de l’économie :https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-usure#

[7]Source : article « Bercy veut sortir de l’impasse sur le taux d’usure » d’Aurélie Abadie paru dans L’AGEFI ACTIFS du 7 juin 2022

https://www.agefiactifs.com/droit-et-fiscalite/article/bercy-veut-sortir-de-limpasse-sur-le-taux-dusure-94106

[8]Au mois d’avril 2022, le taux de l’usure avait baissé de 0,2 % sur 1 an alors que, dans le même temps, le taux moyen des prêts avait augmenté d’environ 0,15 %, soit une différence de 0,35 % correspondant quasiment au coût d’une assurance emprunteur.

[9]Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, ce taux maximum légal correspond en effet au coût final du crédit pour l’emprunteur, c’est-à-dire y compris les frais, commissions et rémunérations diverses (taux nominal + assurance + frais de dossier, d’inscription, de garantie, d’intermédiation, etc.)

[10]Voir l’article « Crédit immobilier : la hausse des taux contraint des banques à se passer des courtiers » par Romain Gueugneau, Gabriel Nedelec et Édouard Lederer dans LES ÉCHOS du 13 juin 2022

https://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/credit-immobilier-la-hausse-des-taux-contraint-des-banques-a-se-passer-des-courtiers-1412952

[11]Entrée en vigueur le 1er juin dernier, elle vise à faciliter l’accès à l’assurance crédit en permettant notamment une résiliation infra-annuelle et en réduisant les formalités médicales sur certains types de dossiers. Pour en savoir plus, consulter la fiche https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15508

[12]Le « reste à vivre » correspond à la part de budget disponible par personne au foyer après remboursement des prêts une fois comptabilisées les dépenses incompressibles. En complément du taux d’endettement, il permet au prêteur d’estimer le risque de défaut de l’emprunteur.

[13]Alors que certains acceptaient encore de financer la totalité du coût d’acquisition d’un bien locatif, quasiment plus aucun organisme de crédit n’accorde de prêt sans une partie d’apport personnel de la part de l’emprunteur depuis ce début d’année 2022.

[14]Source : « Crédit immobilier : l’apport réclamé par les banques explose et dépasse les 50.000 euros en moyenne » par Marie Coeurderoy paru sur le site BFMTV.COM le 7 avril 2022

https://www.bfmtv.com/immobilier/credit-emprunt/credit-immobilier-l-apport-reclame-par-les-banques-explose-et-depasse-les-50-000-euros-en-moyenne_AV-202204070233.html

[15] Au travers de ses diverses marques, RÉSIDE ÉTUDES dispose d’une offre unique de biens locatifs gérés neufs ou disponibles à la revente sur les marchés des résidences étudiantes, seniors et d’affaires sur l’ensemble du territoire. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre « QUI SOMMES-NOUS ? » : https://www.reside-etudes-invest.com/qui-sommes-nous/nos-marques/

[16] Le courtage en prêts bancaires fait partie des nombreux services mis à la disposition de nos clients investisseurs en phase d’acquisition. Ces professionnels de l’intermédiation sauront vous accompagner non seulement dans la préparation de votre dossier mais aussi dans l’identification du ou des établissements de crédit correspondant le mieux à votre profil.


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