POURQUOI INVESTIR EN IMMOBILIER LOCATIF NEUF EN PÉRIODE DE REPRISE D’INFLATION ?

POURQUOI INVESTIR EN IMMOBILIER LOCATIF NEUF EN PÉRIODE DE REPRISE D’INFLATION ?
Mardi 7 juin 2022

En atteignant des niveaux jamais vus depuis près de 40 ans, l’inflation rebat considérablement les cartes en matière d’investissement. Au-delà des produits de consommation, le secteur immobilier est aussi touché, renforçant encore le phénomène de rareté de biens locatifs de qualité.

____

LE BILLET RÉSIDE ÉTUDES

Mis à jour le 03.06.2022 à 9H40

___

Les années 1980… Il faut remonter quatre décennies en arrière pour retrouver les niveaux d’inflation dans lesquels est entrée une grande partie de l’économie mondiale ces derniers mois.

Et les biens de consommation ne sont pas les seuls à être concernés : alors que nous entrons dans le dur des pénuries de matières premières, c’est l’ensemble des industries productives qui sont touchées, y compris le secteur immobilier.

Pourtant, la pierre reste encore la meilleure arme contre l’inflationComment, alors, en profiter en cette période d’incertitudes?

Pour mesurer l’intérêt accru d’un investissement immobilier locatif, il faut comprendre le caractère durable de hausse des prix que nous connaissons depuis quelques temps.

Car l’inflation actuelle découle de multiples facteurs ayant à leur tour provoqué des effets en chaîne, y compris dans le bâtiment.Dans le même temps, l’immobilier constitue historiquement le meilleur rempart contre l’inflation, notamment lorsqu’on acquiert un bien locatif neuf.

D’ABORD LIMITÉE À CERTAINS BIENS DE CONSOMMATION, L’INFLATION S’EST PROPAGÉE, EN L’ESPACE DE 2 ANS, À L’ENSEMBLE DE LA CHAÎNE DE FOURNITURE DE BIENS ET DE SERVICES DANS LE MONDE

Liées dans un premier temps aux pénuries engendrées par la crise sanitaire, les hausses de prix que nous connaissons sont désormais le fruit de plusieurs facteurs et touchent l’ensemble des acteurs économiques.

Premiers touchés lors des difficultés d’approvisionnement liées aux confinements forcés dans les pays exportateurs, les biens de consommation courante ont subi un phénomène de rareté dès 2020.

Puis, la hausse de leur coût s’est rapidement vue majorée par les difficultés liées au transport de marchandises, notamment l’indisponibilité de navires et conteneurs de transport.

En parallèle, alors qu’elle fournit massivement des biens aux économies développées, la Chine poursuit encore aujourd’hui une politique « 0 COVID » drastique menaçant toujours de pénurie de nombreux marchés.

Tous ces éléments, ajoutés au blocage afférent des chaînes logistiques ont également touché la fourniture d’énergie. Qu’il s’agisse de pétrole brut, de carburant ou de fioul de chauffage, la hausse de leur coût a ainsi frappé de plein fouet entreprises et ménages dès 2021.

En mars 2022, l’INSEE estimait ainsi à plus de 55% l’augmentation des prix des produits des industries extractives, énergie et eau sur un an[1].

[1]Source : article «Hausse généralisée des prix à la production : signe avant-coureur de nouvelles tensions inflationnistes ?» paru sur le blog de l’Institut national de la statistique et des études économiques le 4 mai 2022 https://blog.insee.fr/hausse-prix-production-tensions-inflationnistes/

LA GUERRE EN UKRAINE EST VENUE RENCHÉRIR LES PRIX DES MATIÈRES PREMIÈRES ALIMENTAIRES ET INDUSTRIELLES

Affectant le « grenier de l’Europe » depuis le mois de février, le conflit russo-ukrainien voit ses répercussions toucher désormais le monde entier, à commencer par les pays les plus dépendants sur le plan agricole.

Loin d’être épargné, le secteur de la construction-rénovation subit lui aussi l’impact de la guerre alors qu’il tentait d’absorber des dépenses énergétiques déjà majorées.C’est notamment le cas en matière de bois ou d’acier, matériau indispensable à la fabrication du béton armé ou des engins de chantier, les pays européens s’approvisionnant en effet auprès des Russes et des Ukrainiens.

Indirectement, la hausse des coûts de l’énergie impacte également d’autres produits destinés au bâtiment tels que l’aluminium, les tuiles, les briques ou encore le carrelage.

De plus en plus de fournisseurs « vivent » désormais sur leurs stocks, le coût de nouvelles productions étant devenu trop élevé[2].

Ainsi voit-on de plus en plus d’artisans du bâtiment revenir à une pratique qui n’avait plus cours depuis plusieurs décennies en matière de devis[3].

Afin de ne pas risquer de lancer de chantiers à perte, leur durée de validité s’est désormais raccourcie à quelques semaines seulement, contre plusieurs mois auparavant. De même certaines entreprises n’hésitent-elles plus, désormais, à les assortir de clauses de variabilité, qu’il s’agisse de chantiers publics ou privés.

[2] Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), certains artisans italiens et portugais ont arrêté la production de carrelage dès avant la guerre en Ukraine du fait du renchérissement du coût de l’énergie nécessaire aux procédés de chauffe ou de fonte dans leur fabrication.

[3] Selon la CAPEB (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment), les prix des matériaux dans le bâtiment ont augmenté de 18 % entre janvier et avril 2022. Voir article sur le site BFM IMMO https://www-bfmtv-com.cdn.ampproject.org/c/s/www.bfmtv.com/amp/immobilier/construction/depuis-janvier-les-prix-des-materiaux-dans-le-batiment-ont-flambe-de-18_AD-202205120422.html

FACE À CES NOUVEAUX ENJEUX, L’IMMOBILIER LOCATIF NEUF CONSTITUE UN OUTIL DE RÉSILIENCE ÉCONOMIQUE ET PATRIMONIAL PARTICULIÈREMENT PERFORMANT.

Dans le même temps, l’immobilier locatif, constitue aujourd’hui l’une des meilleures armes anti-inflation, à condition de ne pas tarder à concrétiser son investissement.

La pierre reste en effet le meilleur moyen de contrer l’inflation à long terme pour les investisseurs du fait des fondamentaux du marché : une offre bien inférieure aux besoins de logement des Français.

Malgré les variations à la baisse observées dans certains secteurs[4], les prix immobiliers devraient donc poursuivre leur progression, tant dans le neuf que l’ancien.

L’arbitrage entre neuf et ancien va aussi être déterminant en période d’inflation : s’il peut paraître réconfortant d’investir dans un bien déjà loué, l’équation n’est pas forcément favorable à moyen terme.

Les obligations règlementaires en matière locative se sont en effet considérablement accrues ces dernières années.On estime ainsi à 25 % le nombre de logements dits « passoires thermiques[5]» au regard du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cela implique qu’un nombre considérable de biens locatifs anciens devront être rénovés ces prochaines années, accroissant d’autant le coût des travaux du fait d’une forte demande.

À l’inverse, le neuf permet de louer directement les biens les mieux-disants énergétiquement car conformes à des normes de construction récentes exigeantes. De ce fait, l’attrait de l’immobilier locatif neuf devrait encore se renforcer ces prochaines années.

D’autant que sous statut LMNP[6], le neuf permet de récupérer la TVA de 20%*, véritable atout à l’achat par rapport à l’ancien.

[4] Voir l’article «À Paris, 5 arrondissements sont repassés sous les 10.000 euros du mètre carré» paru sur le site BFM IMMO le 16 mai 2022 https://www.bfmtv.com/immobilier/prix-immobilier/a-paris-5-arrondissements-sont-repasses-sous-les-10-000-euros-du-metre-carre_AN-202205160445.html#xtor=CS9-144-%5Bfacebook%5D-%5BBFMImmobilierOfficiel%5D

[5] Cf. logements classés F ou G selon la note du Commissariat général au développement durable. Voir l’article «Sous-estimé, le nombre de passoires thermiques est une bombe à retardement pour l’immobilier» de Marie Coeurderoy, paru sur le site BFM IMMO de BFM BUSINESS le 18 février 2022 https://www.bfmtv.com/immobilier/renovation-travaux/sous-estime-le-nombre-de-passoires-thermique-est-une-bombe-a-retardement-pour-l-immobilier_AV-202202180294.html#:~:text=Il%20est%20presque%20de%20notori%C3%A9t%C3%A9,Commissariat%20g%C3%A9n%C3%A9ral%20du%20d%C3%A9veloppement%20durable.

[6] Contrairement aux loyers classiques déclarés au titre de revenus fonciers, l’investissement en immobilier locatif géré en résidence services sous statut LMNP permet leur déclaration au titre de revenus industriels et commerciaux (BIC) conférant un certain nombre d’avantages au propriétaire-baileur.

*Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code Général des Impôts.

EN PÉRIODE D’INFLATION, LES AVANTAGES D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF NEUF SONT AUSSI DÉCUPLÉS PAR L’EFFET DE LEVIER DU CRÉDIT

Alors que l’inflation repart plus vite que les taux, l’intérêt d’investir en immobilier neuf est même accru lorsqu’il est fait à crédit en France.

Avec des taux d’emprunt encore bas, la fenêtre est même idéale pour devenir propriétaire-investisseur en s’endettant à long terme!

Car il s’agit d’un effet de levier rare: avec des taux nets d’emprunts encore aux alentours de 2% alors que l’inflation flirte désormais avec les 5%[7], les investisseurs avertis sont mécaniquement gagnants.

Et cet effet est même décuplé par la nature locative du bien: les loyers suivant l’inflation[8], les liquidités perçus couvriront une part toujours plus importante de la mensualité de crédit.

Attention toutefois à la contrepartie de ces atouts. Car à mesure que l’inflation et les taux de crédit augmenteront, les investisseurs seront aussi plus nombreux à se trouver confrontés à un effet « ciseaux » en termes de solvabilité, leur « reste à vivre[9]», baissant mécaniquement.

Afin d’optimiser leur placement en immobilier géré, les investisseurs potentiels ont ainsi intérêt à finaliser leur projet au plus tôt !

[7] Voir l’article «En avril 2022, les prix à la consommation augmentent de 4,8 % sur un an» paru sur le site de l’INSEE https://www.insee.fr/fr/statistiques/6439021#:~:text=Sur%20un%20an%2C%20selon%20l,alimentation%20et%20des%20produits%20manufactur%C3%A9s.

[8] Les loyers sont en effets réajustés chaque année en fonction d’un indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Bien qu’il soit actuellement question d’un gel des loyers pour protéger les locataires et que certains gestionnaires-exploitants limitent la hausse de leurs loyers, sur le long terme, ceux-ci seront toujours revalorisés.

[9] Le reste à vivre représente la part des revenus du ménage disponible après imputation de l’ensemble des charges récurrentes et obligatoires ; selon les établissements de crédit, il peut comprendre jusqu’aux dépenses énergétiques et d’assurance.

AVEC RÉSIDE ÉTUDES, BÉNÉFICIEZ DE LA MEILLEURE EXPERTISE CONSEIL POUR VOTRE INVESTISSEMENT !

Parce que la rentabilité et la pérennité de votre investissement en immobilier géré méritent le meilleur accompagnement, nos conseillers RÉSIDE ÉTUDES sont à vos côtés sur l’ensemble de ces aspects.

En période d’inflation et de remontée des taux de crédit, il est en effet plus que jamais nécessaire d’en adapter les modalités dans un objectif de moyen-long terme.

Spécialistes des résidences services depuis plus de 30 ans, nos équipes ont développé leurs compétences de conseil dans toutes les conjonctures.

Aujourd’hui, comme hier, elles sauront vous accompagner dans l’analyse et la réalisation de votre projet en optimisant vos intérêts.

RÉSIDE ÉTUDES : PARCE QUE VOTRE INVESTISSEMENT MÉRITE LE MEILLEUR ACCOMPAGNEMENT

#lebilletresideetudes

#investiravecresideetudes

#censibouvard

#loicensibouvard

#immobilierlocatif

#LMNP

#investissementimmobilier

#investissementlocatif

#investissementimmobilierlocatif

#loueurenmeuble

#loueurenmeublenonprofessionnel

#immobiliergere

#residenceseniors

#RSS

#girandieres

#residenceservices

#fiscalite

#fiscalitedesparticuliers

#avantagesfiscaux

#revenuscomplementaires

_________

Régulièrement, RE´SIDE E´TUDES promeut l’investissement locatif en résidences services ou profite d’un point d’actualité´ pour ouvrir le débat et informer ses clients et prospects investisseurs.

Ces brèves et articles ne constituent pas forcément l’expression ou le reflet des positions ou opinions propres de l’entreprise.

_____

Pour aller plus loin :

  • Article «Immobilier : le logement neuf engagé dans une spirale inflationniste» par Elsa Dicharry, paru dans LES ECHOS du 5 mai 2022

https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/immobilier-le-logement-neuf-engage-dans-une-spirale-inflationniste-1405076

  • Article «Inflation : qui peut encore investir dans l’immobilier neuf ?» par Krystèle Tachdjian paru dans LES ECHOS du 29 mars 2022

https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/inflation-qui-peut-encore-investir-dans-limmobilier-neuf-1396953

  • Article «Comment la guerre en Ukraine pèse sur le marché immobilier français» paru dans BFM IMMO le 15 mars 2022

https://www.bfmtv.com/immobilier/achat-vente/comment-la-guerre-en-ukraine-pese-sur-le-marche-immobilier-francais_AV-202203150210.html

  • Reportage «Hausse des taux et des coûts de construction : faut-il se dépêcher ou reporter son achat immobilier?» par Maëlane Loaëc, paru sur le site TF1INFO le 11 mars 2022

https://www.tf1info.fr/immobilier/video-immobilier-face-a-la-hausse-des-taux-de-credit-et-du-prix-de-construction-faut-il-se-depecher-d-acheter-2213206.html#xtor=CS5-111

  • Étude « Emerging Trends in Real Estate – Road to recovery – Europe 2022 » de PriceWaterhouseCopper – PWC (en anglais)

https://www.pwc.com/gx/en/asset-management/emerging-trends-real-estate/assets/emerging-trends-in-real-estate-europe-2022.pdf

  • Article « En quoi investir en résidence services répond à une stratégie patrimoniale globale ? » paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 13 mai 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/en-quoi-investir-en-residence-services-repond-a-une-strategie-patrimoniale-globale-988/

  • Article «Devenir primo-accédant grâce à l’immobilier locatif géré ?» paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 13 janvier 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/devenir-primo-accedant-grace-a-l-immobilier-locatif-gere-949/

  • Article « Et si c’était le moment d’emprunter pour investissement locatif ?» paru sur notre blog investisseurs RÉSIDE ÉTUDES le 11 janvier 2022

https://www.reside-etudes-invest.com/actualites/et-si-c-etait-le-moment-d-emprunter-pour-votre-investissement-locatif-948/


Vous avez trouvé ce contenu intéressant ?
Partagez-le !


Pour un investissement, contactez-nous

Vous souhaitez plus d’informations sur nos programmes, les dispositifs fiscaux ou faire un bilan patrimonial ? Contactez-nous !

Par mail ou par téléphone, prenez contact avec un conseiller qui vous écoutera et vous accompagnera dans votre réflexion d'investissement.