Rentabilité estimée vs rentabilité réelle : pourquoi une telle différence ?
ImprimerRentabilité estimée vs rentabilité réelle : pourquoi une telle différence ?
Vous êtes séduit par l’investissement locatif et allez surfer sur le web à la recherche du bien idéal, et surtout du bien le plus rentable. Et là, dans une même ville, un même quartier, un même prix d’achat, vous trouvez des rentabilités à 3, 5, voire 10%. Pourquoi de tels écarts ? Comment est calculée la rentabilité ? Réside Études Immobilier, qui est un spécialiste de l’investissement locatif en résidences services depuis plus de 30 ans, vous explique ces disparités.
La rentabilité en immobilier, c’est quoi ?
Commençons par le début, par la définition : la rentabilité est la capacité d’un investissement à générer du bénéfice. En immobilier locatif, cette rentabilité correspond au ratio entre les loyers et les charges.
Commencer la calculer ? C’est là que ça se complique car il peut y avoir plusieurs façons de le faire :
La rentabilité brute: C’est souvent celle qui est mise en avant car c’est la plus flatteuse. C’est aussi la moins réaliste puisque, pour la calculer, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix du bien et de multiplier par 100. En bref, elle ne prend pas en compte les charges liées au bien.
La rentabilité nette : appelée aussi nette de charges, elle est plus précise (et moins flatteuse) que la brute. Avant d’effectuer le même calcul, il faut soustraire au montant des loyers toutes les charges. La liste peut être longue : frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires de gestion locative, assurance des loyers impayés, intérêts d’emprunts, frais d’entretien de l’appartement et éventuels travaux. Ce dernier point n’est pas anecdotique si vous investissez dans l’immobilier ancien, un bon DPE étant nécessaire pour louer votre bien. Les travaux peuvent fortement grever une rentabilité. L’immobilier neuf évite ce risque.
La rentabilité nette-nette : encore plus précise que la précédente, elle va intégrer l’impact fiscal de l’investissement, à savoir les impôts générés ou économisés par le dispositif. Là, cela dépendra de votre situation fiscale et du régime d’imposition du bien. Dans le cas d’un investissement en LMNP dans une résidence services, le régime réel permet une défiscalisation totale ou presque des revenus générés.
Vous l’aurez compris, ce n’est pas simple de calculer une rentabilité réaliste, qui anticipe le montant de chaque charge, qui espère éviter les carences locatives, les éventuels travaux… Mais bonne nouvelle, il existe un investissement locatif où tous les paramètres sont connus d’avance : l’investissement en LMNP dans une résidence services.
Pourquoi Réside Études peut proposer des rentabilités réalistes et attractives.
Chez Réside Études Immobilier, nous voulons que nos clients investissent avec tous les éléments en leur possession, à commencer par une rentabilité attractive, fiable et pérenne. C’est pour cela que chaque bien est proposé accompagné d’une rentabilité nette, voire nette-nette après simulation personnalisée avec un conseiller. Nous pouvons le faire pour trois raisons :
Nous sommes gestionnaires des résidences seniors, étudiantes ou d’affaires que nous commercialisons. Nous sommes donc le locataire de nos clients, avec un bail commercial de 9 ans. Les loyers sont donc connus et sécurisés dans la durée.
Nous exploitons plus de 250 résidences en France. Leur entretien est donc totalement maitrisé, pour une parfaite connaissance des charges et travaux à effectuer dans la durée.
Le statut de LMNP (loueur en Meublé Non Professionnel) permettant une défiscalisation à 100% ou presque des revenus locatifs, l’impact fiscal est valable dans la durée, contrairement à un dispositif Pinel, dont la rentabilité nette-nette chutera fortement au terme de la défiscalisation.
Pour finir, nous utilisons la terminologie « Rentabilité Hors Taxe » parce qu’elle est calculée sur le montant immobilier hors taxe de l’investissement. C’est logique puisque la TVA à 20%(1) est remboursée dans la cadre d’une résidence avec services.
Finissons par un chiffre. Vous pouvez bénéficier d’une rentabilité exceptionnelle de 4,05%HT/HT(2) sur les derniers logements de nos résidences d’Anglet et Quiberon. A saisir pour toute signature avant le 30 juin. Contactez-nous pour en savoir plus au 01 89 53 02 12.
(1)Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur de 20%, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code Général des Impôts.
(2)Rentabilité de 4,05% HT/HT hors mobilier appliquée sur les lots B208 - B209PS17 - B309PS27 - B409 de la résidence Amatigà à Anglet et sur les lots C204PS33 - C205PS34 de la résidence Palazzo Quiberon, et sous réserve d’une régularisation par devant notaire des actes de vente au 30 juin 2023 au plus tard.
