Crédit immobilier:trois astuces pour faire baisser la note

Crédit immobilier:trois astuces pour faire baisser la note
Mardi 13 janvier 2015


Avec des taux historiquement bas tombés à 2,60% sur 20 ans, il est plus que jamais tant - si ce n’est pas encore fait - de faire racheter votre crédit immobilier auprès d’une autre banque. Cette opération vaut d’autant plus le coup que, depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon en juillet dernier, vous pouvez faire coup double en changeant d’assurance emprunteur.


Dernière carte à jouer si vous êtes contraints de conserver votre ancien crédit : vérifiez si son taux effectif global (TEG) - indicateur de son coût total - est exact. Les erreurs ne sont pas rares et en le faisant recalculer vous pourrez également réaliser de belles économies. Nos conseils.



> Faites racheter votre prêt immobilier


Frais à prévoir : en moyenne 5 000 euros
Chances de réussite : 80%
Délai de mise en place : jusqu’à 3 mois


On le sait, à seulement 2,60% pour un prêt sur vingt ans, les taux d’intérêt immobilier n’ont jamais été aussi bas. Mais ne comptez pas sur votre conseiller bancaire pour vous le rappeler, même si vous lui remboursez votre crédit rubis sur l’ongle. «Les banques rechignent souvent à renégocier les conditions d’emprunt initiales de leurs clients, car cela remet en cause leur marge», explique Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. Il y a pourtant gros à gagner, comme dans le cas de notre couple témoin qui, en faisant racheter aux conditions actuelles du marché un prêt souscrit en 2012, devrait économiser plus de 63 000?euros d’intérêts sur toute la durée de son ¬nouveau financement. Attention, l’opération n’est toutefois pas rentable pour tout le monde. Mieux vaut être dans le premier tiers du crédit, le montant des intérêts à renégocier devenant, sinon, trop faible. Pour un prêt sur vingt ans, seuls ceux ayant souscrit après 2007 ont donc avantage à se lancer. Bien sûr, n’espérez aucune faveur si votre situation professionnelle a changé, et que vous êtes par exemple au chômage. Mais si vous êtes un bon client, commencez par solliciter votre banquier, en sachant que même s’il accepte, il ne sera sans doute pas le mieux placé et tentera de vous prélever de nouveaux frais de dossier. Si vous souhaitez décrocher les meilleures conditions, pas d’autre choix alors que de recourir à un courtier, comme Cafpi, Empruntis ou Meilleurtaux, qui fera à votre place le tour de la concurrence. C’est lui qui calculera la rentabilité de l’opération, car vous devrez alors régler, en plus des frais de dossier (1% sur le coût du nouvel emprunt), des IRA (indemnités de ¬remboursement anticipé) équivalentes à 3% du capital restant dû et plafonnées à six mois d’intérêts. Soit, au total, 5 000?euros de frais dans le cas d’un crédit initial de 160 000?euros à 4,2%. Vous aviez bénéficié d’un prêt à taux zéro lors du ¬premier financement ? Selon la loi, rien ne vous oblige à solder ce crédit, indépendant du prêt principal (de même qu’aucune banque ne peut vous imposer de l’inclure dans son nouveau financement). Pas de panique non plus si vous faites partie de ces emprunteurs ayant acheté entre mai 2007 et fin décembre 2010 et que vous bénéficiez du crédit d’impôt Tepa créé par Nicolas Sarkozy. Ce dispositif qui autorise, durant cinq ans, à déduire les intérêts d’emprunt de son impôt sur le revenu, reste valable en cas de rachat de prêt avec un taux en baisse. Vous porterez alors sur votre déclaration (au plus tard en 2016, donc) les nouveaux intérêts payés.


> Profitez du délai d’un an pour déléguer l’assurance d’emprunt


Frais : 0 euro
Chances de réussite : 70%
Délai de mise en place : de 1 à 8 semaines


Un taux cassé, en contrepartie de l’engagement à souscrire l’assurance décès invalidité maison : voilà, le plus souvent, comment se concluent encore les négociations d’emprunt immobilier. Le hic, c’est que ces contrats bancaires, facturés jusqu’à 0,39% du montant emprunté par an, sont chers, surtout si vous avez moins de 45 ans. La bonne nouvelle, c’est que pour tous les nouveaux prêts que vous pourrez souscrire (et ceux signés depuis le 26?juillet 2014), il est possible de prendre le banquier à son propre piège. La nouvelle loi Hamon autorise en effet à changer librement d’assurance, à condition de s’y prendre dans l’année suivant la signature de l’offre de prêt. En filant chez les spécialistes comme Cardif, April ou AFI Esca, vous diviserez ainsi la note par deux (les moins de 40 ans ne paient que 0,09 à 0,22% du montant emprunté). Le banquier ne pourra refuser que dans un cas : si la nouvelle assurance offre un niveau de garanties inférieur à la sienne. Vu la complexité des contrats, bardés d’exclusions ou de surprimes, mieux vaudra solliciter un courtier habitué à comparer les clauses, comme Cafpi avec Vitae Assurances, Meilleurtaux ou Réassurez-moi. C’est ainsi que ce dernier a créé un algorithme qui recoupe les garanties et sélectionne le contrat délégué le plus proche de celui de départ. Taux de succès auprès des banquiers : 70%. Inutile de s’en priver, d’autant que le service est gratuit et les délais rapides (comptez deux semaines au maximum). Vous remboursez un crédit souscrit avant juillet?2014 ? La loi vous autorisait déjà à changer d’assureur.


Mais les démarches seront alors plus longues et plus complexes. Vous devrez résilier votre assurance -actuelle par pli recommandé, adressé au moins deux mois avant sa date d’anniversaire. Comptez ensuite un délai similaire pour la mise en place du nouveau contrat, voire plus si votre banquier traîne des pieds. Là aussi, il pourra s’opposer au changement s’il estime que les garanties ne sont pas équivalentes.


Dans tous les cas, sachez toutefois que le banquier ne peut plus vous prélever de frais de délégation

> Traquez les erreurs commises dans le TEG


Frais à prévoir : jusqu’à 5 500 euros
Chances de réussite : 70%
Délai de mise en place : De quelques semaines à plusieurs années


Votre crédit immobilier est trop ancien pour qu’il soit rentable de le renégocier ? Tentez alors une ultime astuce en vérifiant si son taux effectif global (TEG), indicateur de son coût total, est exact. En cas d’erreur, la loi considère en effet que votre choix a été faussé. Suffisant pour que la banque soit condamnée à recalculer les mensualités dues au taux d’intérêt légal en vigueur d’année en année (et égal à zéro ¬depuis 2013) ou, dans certains cas, pour qu’elle soit totalement déchue de ses intérêts. Quelle que soit l’option, cela a tout du jackpot pour l’emprunteur, comme dans le cas de notre couple de l’Hérault (lire ci-dessous), qui a pu négocier de récupérer 162 000?euros. Et les chances ne sont pas si minces, l’Afub (Association française des usagers des banques) estimant que 70% des TEG sont faux. Il faut dire qu’entre l’omission du coût mensuel (le «taux de période»), le mode de calcul abusif (mené sur 360 jours au lieu de 365) ou la bévue pure et simple du conseiller, les causes d’erreur sont nombreuses ! «Il suffit que le taux soit faux à une décimale près, et ce, même en faveur du client, pour que la banque soit dans son tort», résume Jean-Pascal Mattei, directeur de la Financière Mirabeau. Mais comme recalculer seul un TEG est impossible pour un néophyte, vous devrez confier cette mission soit à un -avocat spécialisé, soit à un cabinet d’experts, tel que la Financière Mirabeau ou Les Expertiseurs du crédit. A l’issue d’un premier diagnostic (parfois payant, il n’est pas toujours remboursé si le TEG s’avère exact), ces spécialistes vous diront si l’erreur est de taille à faire plier la banque ou vaut la peine d’aller en justice. Ces procédures exigent en effet de la patience, les banques faisant souvent appel. Et de gros moyens : les forfaits (pas toujours remboursables en cas d’échec) s’échelonnent de 1 980?à 2 970?euros chez Les Expertiseurs du crédit, et atteignent 5 500?euros à la Financière Mirabeau. Ils sont assortis d’honoraires sur résultats (de 10 à 30% des gains obtenus). Cher, pour une issue aléatoire. «Les tribunaux ne s’accordent pas sur le mode de calcul du taux», prévient Julien Rivet, avocat associé au cabinet Berthezène Nevouet Rivet. Mieux vaut donc ne se lancer que si le préjudice estimé atteint, au minimum, 15 000? euros.


( Capital | Charlottes Simoni | 09.01.2015)


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